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度假村经营管理的发展趋势（三）
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 营销策划
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发布时间：2005-12-28
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瑞海姆度假村的可持续发展思想体现在以下两个方面：
1、规划建设中应坚持可持续发展原则
瑞海姆度假村通常位于风景胜地，这些风景胜地的形成往往需要上百年，甚至几千年、几万年的时间。为了不破坏自然景观，实现可持续发展，瑞海姆度假村的建设必须遵循以下原则：
(1)计划性。瑞海姆度假村的建设，要有计划、有步骤，循序渐进，切不可一哄而上，盲目开发，造成生态环境的破坏。在新建瑞海姆度假村时，应首先规划建设生活污水处理厂， 注意保护好区域内的地形、地貌和自然植被。
(2)协调性。瑞海姆度假村的建设必须贯彻协调性原则。瑞海姆度假村必须在选点上、在建筑风格、建筑式样、建筑规模、色彩等方面与周围景观相协调。
(3)科学性。瑞海姆度假村的建设要贯彻科学性原则，认真做好可行性分析。建设度假村时，应评估新开发项目潜在的环境、文化、社会和经济影响；应考虑环境的总体承载力和资源制约。另外，瑞海姆度假村一般应建在自然保护区外，这样，一则可以保护自然景观，二则还可以使度假客人更好地与大自然融为一体。
(4)保护性。在那些不可再生的旅游资源区建设瑞海姆度假村，有关部门应该采取保护性措施和政策，以免破坏自然景观，出现对不起后代的"后悔工程"。
(5)环保性。在瑞海姆度假村设计建设中应选择符合国际标准的没有放射污染，没有空气污染，可防噪音污染，节能，节水，节电采用新型能源等绿色环保型的设备及建材。
2、经营管理中的可持续发展模式
瑞海姆度假村在其日常经营活动中，应贯彻可持续发展的原则。
(1)组织度假者进行度假、旅游活动时，避开那些脆弱、敏感的生态地域。
(2)在旅游策划的各个阶段，充分听取地域生态科研人员和自然保护团体的意见。
(3)考虑度假区的环境承载力，要将度假者人数控制在适当的范围内，以减少对自然生态的影响和破坏。
(4)对瑞海姆度假村员工，特别是"瑞海人"进行培训，培养其环保意识，强化其可持续发展思想。
(5)正确引导度假客人的消费行为，培养度假客人的环保意识。
度假客人是旅游活动的主体，度假客人的消费行为直接决定旅游度假村产业能否实现可持续发展。度假者的消费行为对于旅游度假村产业的可持续发展具有重要影响，度假者在旅游度假时，应该有环保意识，严格自律，为旅游度假村产业的可持续发展做出贡献。而瑞海姆度假村则应担负起对度假者进行教育的义务。
1)教育的方式
l 为客人提供有关环境保护和旅游业可持续发展的教育手册；
l 在客房内播放有关环境保护和可持续发展的录相带；
l 员工，特别是"瑞海人"在为客人服务的过程中，应不失时机地以各种有效地方式正确引导度假客人的消费行为，培养度假客人的环保意识和遗产保护意识，向客人灌输旅游业可持续发展的思想。告诉游客关于瑞海姆度假村及社区在环境方面的倡议，并使其将环保意识和可持续发展思想运用到家庭生活中去。
2)教育的内容
l 要尊重瑞海姆度假村所在地的文化。要教育度假者以学习、了解当地的文化、风俗习惯为目的，在当地居民允许的范围内参加各项活动。
l 不破坏旅游度假地人文、风景资源，做文明旅游度假者。防止一些素质低下的客人到达旅游景点后，肆意破坏旅游景观，如采摘珊瑚；攀折花木；在旅游景观上乱涂、乱画、乱刻等。
l 不随地丢弃垃圾。游客随地丢弃塑料袋、饭盒、饮料瓶、玻璃瓶等垃圾，是造成旅游地及风景旅游区污染的重要源泉，严重影响着旅游业的可持续发展。很多国内名山大川等风景旅游区不得不请人专门拾捡、清理客人留下的污染物。就连世界屋脊喜马拉雅山也不例外，客人留下的各种饮料罐、包装袋等垃圾，也使当地有关部门不得不花费巨资去清除。因此，应教育度假者应有环保意识，不随地丢弃垃圾。
l 尽量减少使用或不使用一次性消费的塑料饭盒、饮料瓶等白色污染物，而改用一些环保旅游企业用芦苇、稻草、麦秆、毛竹、棉花秸等原料生产的可降解型"绿色餐具"。
l 不干扰野生生物的正常生存。比如不捕杀、不追逐、不投喂、不搂抱、不恐吓动物；对野生植物，则要自觉做到不采集、不踩踏贵重植物。
l 不食用、不购买被保护生物及其制品。
l 积极参加保护生态的各种有益活动。如向瑞海姆度假村所在地捐助资金，提供知识技术，参加保护环境的宣传和义务劳动等。
(6)在瑞海姆度假村及其附近旅游景点和旅游区设置环保型垃圾箱，按生活垃圾、可循环使用的和不可循环使用的垃圾等分类存放。
(7)实现废弃物的最小化。
废弃物的最小化是《21世纪议程》的核心，其关键是"大产出，小投入"。
瑞海姆度假村可采取以下措施，以使废弃物减少到最小程度：
l 通过选择具有废弃物最少的产品来减少废弃物负担；
l 选择那些同意将其产品废弃物减少到最小程度的供应商，或者坚持生产厂商将非必要的包装减少到最少或重新利用；
l 只要有可能就重复使用产品，或加以回收利用(如：注意回收旧报纸、易拉罐和玻璃瓶,并将有机物垃圾专门堆放在一起)；
l 负责任地处置不可避免的废弃物；
l 鼓励员工在家中遵守废弃物最小化原则。
(8)减少能源的利用和降低潜在的具有破坏性的大气排放物
许多全球性的环境问题，都直接与燃烧矿物燃料有关。节约能源不仅可以对实现旅游度假村产业的可持续发展做出贡献，而且可以为高效利用能源的瑞海姆度假村带来经济利益。
瑞海姆度假村可采取以下方法，降低总体能源的消耗和相关的排放物：
l 培养员工的节能和环保意识，使其养成良好的节约能源的习惯(如设备不用时随时关闭)；
l 合理安装各种设施设备，减少能源浪费现象；
l 停止使用煤、重油、柴油、煤油等污染大气环境的燃料，改用管道燃气、液化石油气、电等清洁能源。
l 有条件时，尽可能使用对环境无害的自然能源，如太阳能、风能、生物能等；
l 注意使用各种节能设施设备及节能新技术。
(9)保护水资源质量，高效而公平地利用现有水资源。
瑞海姆度假村是用水大户，每天都要使用大量生活用水和洗涤用水，节水潜力巨大。特别是在气候炎热时，游泳池、淋浴、高尔夫球场和洗浴等可导致旅游度假者人均用水量高达当地社区的10倍。因此，必须：
l 在适当的地方，通过设置告示牌等适当地方式，向游客解释节约用水的重要性；
l 对瑞海姆度假村管理公司而言，应宣传推广节水技术、技巧和设施；
l 尽可能地重新利用和回收水；
l 减少不必要的布草洗涤次数；
l 鼓励员工和顾客将水管理计划的内容融入家庭日常生活之中。
(10) 使废水排放量减少到最小程度，以保护水环境、保护动植物、保护洁净水资源的质量。
(11)减少含有毒物品及化学制品的使用。
(12)尽可能购买有利于环境保护的商品和可再生利用的产品。
(13)减少资源浪费。
(五)资本经营：瑞海姆度假村经营的高级阶段
经营瑞海姆度假村业取得收益的途径有两个：一是瑞海姆度假村产业经营回报；二是资本经营回报。
瑞海姆度假村产业经营回报，即是通过瑞海姆度假村的常规经营(住宿、餐饮、娱乐、商品、康体、培训等)和综合经营(瑞海姆度假村功能全方位向社会开放，如面包房、洗衣房、车队向社会开放等)，在自身全额投资的度假村收取经营利润；在公司参与投资并实施管理的瑞海姆度假村收取应有的经营利润分配和管理费；对以纯托管方式管理的瑞海姆度假村收取管理费、顾问咨询费等收入。
瑞海姆度假村资本经营回报，即是把业主投入在瑞海姆度假村产业上的资本因瑞海姆度假村的经营所形成的增殖后的产权(含度假村的品牌等无形资产)作为商品出售而取得的回报。它是以瑞海姆度假村房产产权交易的形式所取得的。度假村的产权交易已成为一种世界性现象，这种交易回报日益受到国际度假村管理集团的青睐，因为从房地产角度，度假村具有保值、增值、融资等综合效用。如果运作得法，瑞海姆度假村资本经营的交易回报不但利润丰厚，而且见效快，可以减少业主单纯依赖瑞海姆度假村经营利润取得回报的压力。
瑞海姆度假村资本经营的模式有以下几种：
第一，从资金的来源即负债与股本方面讲，要善于利用各种筹集资金的渠道。例如，借款、抵押贷款、发行股票、上市等都是可供选择的方式。资产负债率(即负债总额与资产总额之比)宜掌握在60%左右。信奉"无债经营"即完全靠自己积累的资金来经营，或负债比例过低，事业难以做大，没有大的规模，就没有大的效益。信奉"借债经营"，即不注意培植自己的股本，债务太高，瑞海姆度假村管理公司的股票价值就会被低估，再去借款也比较困难，而且还会面临被债权人收购的危险。
第二，要善于投资。要找好机遇善于通过购买其他公司的股票、产权来扩大瑞海姆度假村的规模，从而获取最大的利润。根据国际度假村管理公司的一些经验教训，瑞海姆度假村管理公司应尽量在自己熟悉的已有基础的领域里发展，不可冒然采取多元化策略。因为进入新的经营领域，不但没有优势，而且还会分散管理精力和资金的配制，往往导致度假村产业和新产业都经营不好，结果使自己在度假村业名落孙山，被淘汰出局。
第三，抓好瑞海姆度假村产业的经营。瑞海姆度假村有形资产的经营，是无形资产经营的基础。在此基础上要百尺竿头，更进一步，要将有形资产经营与无形资产的经营结合起来，并大力发展无形资产的经营。需要强调的是，瑞海姆度假村管理公司要在无形资产方面下大力量，即：人才的储备和培训；商标；管理软件个性化(服务规范、原则、服务特色)；形象度假村的建设；商誉的树立；经销预定网络；特许经营权(商标权和专利权)的经营。瑞海姆度假村管理公司在其发展的初期，可以自己拥有产权的瑞海姆度假村为主，以托管与授予特许经营权的瑞海姆度假村为辅。随着瑞海姆度假村管理公司商誉和有形资产、无形资产经营管理水平的提高，十年后，要逐步达到瑞海姆度假村管理公司自己拥有产权、股份的瑞海姆度假村占其连号度假村总数的30%，其托管与授予特许经营权的瑞海姆度假村占70%的结构水平。届时瑞海姆度假村管理公司将硕果累累，获利丰厚。
第四，要敢于并善于买卖资产。不要认为出卖资产就是败家子行为，就要受到谴责，评判的标准是看这样做是否有利于资产的保值与增值，是否有利于规模的推进，从而获得最大的利润。更何况，近年来，世界上最大的度假村集团产权整体的易手或部分股份的出让现象表明：度假村业主的回报，产业经营回报是次要的，度假村资产交易是最主要的、彻底的回报。
(六)科学、有效的经营机制：实现瑞海姆度假村经营模式的可靠保证
1、采用民间资金，尽量不用国家的钱
为了实现瑞海姆理念，瑞海姆度假村的建设，主张尽量采用民间资金，尽量不用国家的钱，这样就可避开行政干预，猎取、启用高级人才，按才取酬，按劳分配，按效取酬，使经营决策、分配、用人均按市场经济规律办事。
2、实行高薪制，聘用合格企业家，造就百万富翁
瑞海姆度假村对企业家采用高薪制。这是一条严肃的商业法则，它起着激活生产要素主体的不可替代的作用。同时也是从源头上为市场经济运行注入原始活力和动力。尊重知识，尊重人才并不是一句空话，采用高薪制才是最具体的体现。而产权制度不健全，所有者缺位，却有可能滋生贪污和腐败。
瑞海姆度假村企业家的年薪应在100万元以上，并给予技术管理股份和利润挂钩的奖励股以及认购股权。高待遇不会产生庸懒，利益激励原则只会使企业家成为廉洁奉公的主人翁。而领取高薪的企业家必须是合格的企业家。衡量企业家的标准只有一个，那就是他是否把企业的效益推到最佳；他能否通过技术创新带领企业不断攀登新的高峰。归根结蒂，他能否使他的员工的薪金及福利不断攀升，他能否在他的企业内造就尽可能多的百万富翁。
3、让无产者变为有产者，让所有的员工都富起来
瑞海姆度假村产权制度改革的目标是使每一个员工??管理者、科技专业人员和每一个普通员工，都持有比例不等的股份，(技术管理股与利润挂钩的效益股以及认购股权)，从而变为主人，使瑞海姆度假村的发展给每个人都带来利益。通过资产重组，所有者到位，极大地提高员工的工作热忱，达到"有私奉献，好高鹜实"的境界。使"让一部分人先富起来"变成让所有的人都富起来。而要真正完成由无产者向有产者的转变。就要承认个人利益，保护个人利益并不断发展个人利益。在给员工股权的同时，还要辅以其他福利手段，从而形成对员工强大的凝聚力。因为利益才是永恒的激励。个人利益是瑞海姆度假村利益的组成部分，个人这个细胞有了活力，才能指望瑞海姆度假村这个机体健全并具有生机。世界上几乎所有的大公司无不是靠利益激励，靠员工持股而获得超常规发展的。当员工利益和瑞海姆度假村利益保持一致时，动力才永远不会枯竭。
4、以法保障业主、股民、经营管理者、技术人才以及员工的合法权益
产权制度改革的难点首先是法律问题。其中如何确定每个人占有的份额，这涉及到瑞海姆度假村管理者和业务骨干的价值确认问题。要解决这个问题，首先要承认管理者的价值。瑞海姆度假村管理者是瑞海姆度假村的掌舵人。他的失误有可能导致瑞海姆度假村全军覆没。从这一点讲，管理者的担子非常重。瑞海姆度假村骨干在瑞海姆度假村中起着很关键的作用，这些人自然应该占有较多的股份。另一个难点是文化障碍，属观念范畴。说某某担子重，贡献大，应该给予表扬和奖励可以接受，但多分配给这些人更多的利益就会引发各种矛盾。所以必须立法。通过立法来保证投资者(业主)、股民、经营管理者、技术人才以及员工的合法权益；通过立法，保证民间基金会、高科技应用、旧工艺及设施的淘汰；保证企业家高薪和科技专业人员及员工正常的高收入，保证国家税收。只有利益均衡，才能稳定发展，在发展中各司其职，各得其所。只有通过立法，才能做到在资产重组和股份制改造过程中有法可依，才能保证不会因观念滞后而为企业改革的推进造成人为障碍。
瑞海姆度假村经营机制的改革本身是一次伟大的创新，只有创新才能发展，只有创新，才能进步，犹如发明创造，当困难摆在面前时，不能后退，只能向前。一切貌似不可解决的死结、陈规、旧习、积弊、其中都酝酿着发明创造的契机。……当创造力犹如朝晖穿透云层，势不可挡地放射出万道霞光，瑞海姆度假村在世界的东方就将重领人类的风骚!
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