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纽约房产：酒店与公寓的争持
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 营销策划
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发布时间：2005-07-10
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纽约的广场酒店(Plaza Hotel)作为纽约市的标志性建筑之一，已有近百年历史，从三尺孩童到世界名流，几乎人人皆知。然而，近来酒店产权易手，新的业主将暂时关闭这座具有地标意义的建筑，进行更新改造。未来，“广场酒店”的名称将不复存在，建筑的功能完全改变，代之以一座崭新的豪华公寓楼、精品酒店和时尚的高档品牌商场。此举一出，全美一片哗然。
对这一改造方案，无论是情感上还是功能上，大家都接受不了，于是抨击声四起。然而，在以市场为主导的美国，感伤归感伤，舆论无法改变业主们已经铁定的决心，况且广场酒店也只是纽约诸多酒店相继“变脸”中的一个代表而已。在纽约，将酒店转为公寓已成为一个热点，包括五月花酒店(Mayflower Hotel)、帝国酒店、喜来登酒店、洲际酒店(中央公园南)等著名酒店都改弦更张，走上公寓改造之路，总计改变功能的酒店客房数达到3000间之多。
近来，纽约房地产市场热了起来，房价飞涨，相比之下，按面积卖公寓要比按每间客房空间出租要有利可图得多。平均来看，目前纽约市每套公寓的售价达到了120万美元。由此一眼即可看出，酒店房价再高，也无法与售卖公寓的诱人利润相比。
当然，从市场供求关系来看，根本原因在于纽约房产市场上高端家居产品供应短缺，而同时这方面的需求却在不断增长。2004年，纽约有17家酒店的产权易手，其中7家转向家居房产。2004年第4季度，纽约高档公寓的卖价已飙升到每平方英尺1354美元，换算约为每平方米14.57万元人民币，这确实是个天价。而最高档的酒店折算的卖价只有10万元不到，只有公寓销售收益的七成左右。
尽管纽约酒店在“缩水”，但旅游不仅复苏，而且旺了起来，签证的放松、欧元的强势、商务旅行的频繁，都使纽约的酒店迎来了“9·11”后的第一个春天，眼下，曼哈顿的酒店出租率和平均房价都超过了2000年的最高水平。2004年，曼哈顿的酒店出租率比上年提高7.3%，达到83.2%；平均房价上升10.8%，达到224美元；RevPAR(每间可出租客房的平均收入)增长22%。
虽说为申办2012年奥运会，纽约市正准备大规模扩张，但近两年内预计酒店客房不会有大的增长，2005年和2006年分别只会增长0.8%和1.4%，而曼哈顿在建酒店的增量也只有2.1%。那么纽约的酒店业怎么会出现这种态势呢？
应该说，这是一种“危机状态”。纽约市的财政收入很倚重酒店业的税收，其中包括对营业收入和出租率的双重收税，它是纽约市的第二大税源。旅游者来得多，纽约财政状况就好。简言之，经营酒店，政府口袋钱多；而出售公寓，是房产商口袋里钱多了，而财政收入少了。此外纽约的酒店从业者有26000人，他们也在纽约生活消费，酒店一旦向公寓转轨，由于公寓用工人数很少，他们将面临失业，也使纽约的消费总量下降，导致消费税减少。从政府税收角度而论，公寓只交房地产税，比酒店的双重纳税额要低得多；两者差了好几个数量级。
让我们再回过头来聚焦全球旅游者和纽约市民都关注的广场酒店。经过激烈争辩，在2005年4月中旬，业主方最终做出一些妥协。原来打算彻底改造的计划作了调整，保留了著名的宴会厅、栎木客房和栎树酒吧，显示其原有的气派和鉴赏品味；原来改造200间豪华公寓，削减到150间普通公寓；酒店部分则加大客房面积、提高档次，把805间变成348间高档客房；原有的900名员工至少保留350人，而其余的，以其工龄每年按二周工资累计买断。
争论的另一方则并不认可这种妥协，他们认为说纽约出现“酒店危机”纯属危言耸听。酒店82%的出租率，说明还有18%的房间空着，这就是损失，说纽约酒店短缺是不对的。随着申奥临近，有1500间客房的杰维特中心及其他一连串酒店将落成，酒店客房不会有什么问题。
但从财政角度考虑，纽约市议会通过了一项议案，规定业主若改变酒店功能，其中公寓数不得超过20%。对此，业界也是争吵不休，向来由自由经济主宰的美国，许多房产拥有者要求否决此案，他们认为，房产开发出什么功能，该由市场和业主自己决定，而不是行政命令。有人尖锐地问：“难道一家经营不下去的酒店就不能改作其他用途来复苏重振吗？”
另一些酒店则在观望，有的则“渔翁得利”，如广场酒店附近的5家酒店就因广场酒店的停业更新而得到了客源，收入增加。甚至一些原来进行网络销售的酒店因上门客人纷至沓来而舍弃这一现代化营销手段。
口舌之战，媒体之辩，议案之争，说到底，是一个利益问题，市场的规律总是往高利润导向，由于经营酒店产生的利润不及公寓，那么公寓就是一块充满诱惑的“新天地”。目前，纽约酒店业主转向公寓的势头仍然很强。所以纽约的酒店行业组织要求政府不能只顾城市的税收而横加限制，而是应该拿出有吸引力的政策来鼓励酒店业，获利多了，自然就能稳住酒店业主的心，不会转向。这场博弈的结果将会如何？拭目以待吧。
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