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孔伟良：把酒店的发展与房地产的发展结合起来
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 营销策划
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发布时间：2005-07-02
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首先我想代表我们集团跟我们之江度假村对各位的到来表示热烈的欢迎，我们集团是从一家节点开始起步，经过17年快速的发展，现在已经成为以酒店产业为主导产业，以房地产产业为支柱产业，工业和其它产业作为新兴产业一个大型的企业集团，现在拥有资产近40个亿，集团在杭州、宁波、台州、在浙江省内以及上海、江苏、河南等等地区，都拥有自己的下属企业，成为了中国民营企业的500强，中国饭店业集团的20强、中国房地产百强企业之一。2004年我们实现了近21亿的营业收入，上缴了国家2.6亿的税收，作为我们的酒店定位，在做四到五星级酒店，我们现有的客源，针对的市场是国内的贵宾为主，目前在国内开设的已经营业的酒店有12家，这其中有非常引以自豪的千岛湖的开元度假村，我们叫做东方的夏威夷。
我们今年1月18号开始营业的浙江省第一高楼，大酒店，在这个酒店同时有三家五星级酒店，在设计的酒店有两到三家，这个里面也包含了我们对这边会场，把之江度假村改建成第一高楼，在经营形式上，我们从完全的自主投资经营、转变到委托管理，我们以前所有的已经在经营的酒店除了两家之外是外面有窗口的，其它的全部我们自己投资，自己管理，现在为了快速发展，我们已经在委托其它公司在管理，在房地产放以房地产开发投资、以及装修、管理为一体的体系。
我们开发了30万平方米加州阳光的风景社区，这个项目含综合的商业与住宅，开发了占地300余亩的千岛湖的酒店和度假别墅，在上海我们开发了与酒店、住宅、商业为一体的上海开元新都，以及其它的一些项目，同时我们在北方有比较大的项目，像在江苏的徐州，有近1000亩的酒店在建一个五星级的酒店，在河南的开封有1400亩地的项目，有个项目当中包含了酒店、行业、以及住宅项目在开发，我们的房地产也在2003年被评为杭州的十大城市运行商，也被评为中国房地产企业的百强企业，我们集团的发展模式，就是把酒店的发展与房地产的发展结合起来。通过两种产业的复合，形成我们自己的独特的经营特点，在这个当中，我们觉得我们自己有自己的优势，第一个我们认为我们区域的广泛性，我们发展的前景比较广阔，我们有发展的余地，这种每年可能是房产与酒店结合，在资源优势上不能很明显，但是犹豫中国各个地区发展的不平衡，为什么带来了很多发展区域，第二个品质的高端性，城市发展引擎、区域发展引擎的特点。
我们公司在发展的同时配合政府的规划，其中将项目作为整体经济发展的引擎考虑，我们现在在做的项目，基本都是按照这种模式做，像我们开元明都大酒店也是政府给我们一块土地开发的，千岛湖也是一样，这样做以后为什么争取了资源，因为政府要像建酒店，今天酒店业内的人士比较多，酒店的投资比较大，拥有400间客房的酒店没有3个亿的投资是建不成，酒店的回报期有很长，这样长的回报期作为中国房地产投资商也好，没有非常强大的实力是很难维持的，我们能够把政府需要投资酒店这种愿望，跟我们的发展结合起来。酒店是我们需要发展的主导产业，房地产也是我们发展的方向，我们跟政府洽谈的时候就是政府要建酒店，我们就建酒店，但是同时政府给我们完全的发展机会，通过房地产的回笼，发展酒店，跟政府争取资源优势，也就是争取政府在地价、在政策上的一些优惠措施，这样我们两个产业都能得到发展。
第三是价值的连动，两个产业互补，酒店建起来以后，整个地区可能成为经济中心，整个房地产的价值也得到非常大的提升，同时周围的一些住宅的兴起，也为酒店带来非常好的客源，所以这两个产品之间相互互补。
第四个就是酒店精细化的管理。我们会把酒店中非常好的东西移植到房地产当中去，比如管理，尽管我们房地产发展很迟，但是我们引入了专业体系的认证，在杭州我们是最先先进的。
把酒店的精细化管理引进到房地产当中去，把贴心的官家服务为客户营造一个五星级服务的氛围，这样小区里面的业主，能够充分体会到我们企业的物业管理和别的企业物业管理的不同。
第五个就是经营风险的控制，我们始终把酒店与房地产联合共同发展，这样我们的投资就可以既投到房地产里面还可以投到酒店里面，两个产业一起投，这样在风险上得到有效的控制，这两天有人说，房地产业这么好，酒店你们就不要做，事实上管理酒店作为一个产业我们会永远做下去，而房地产是我们阶段性的产品，所以酒店和房地产我们是同步进行，所以在资金利用方面也是比较稳妥，第二在资金利用方面来说，如果一位的投入到房产，不管从国家的宏观调控也好，都会对房地产投资造成很多的困难，造成资金短缺，在房地产好的时候，我们会把房地产资金运作到酒店当中去，这样经营风险得到有效控制。
第二个人员资源充分的利用，我在招销售员的时候，我们不会招外面最漂亮的小姐，我们会把我我们酒店里面已经不适应前台服务的服务人员，放到销售队伍当中去，第一我们对客户的影响是这种销售员是比较成熟的，第二它有酒店服务的理念，把酒店的服务意识带到房地产销售过程当中去，还给客人带来非常好的感觉，第三为酒店业解决了一个好的服务员退业之后的出路，包括物管，我们把前台退下来非常好的员工，放到物管当中，为酒店的发展和员工都提供了非常好的保障。
在旅游业我们也提到一些问题，比如中国前一段时间很流行产权酒店的模式，所以我们认为产权酒店的模式在中国运行有一点问题，千岛湖的模式，在2000年就提出用产权模式去做，最后我们还是用别墅的模式来做，然后酒店单独做酒店，第一我们认为中国的信用体系不是很健全，也就是现在酒店开发商、以及房地产开发商跟业主之间的关系，开发商和业主之间的关系是割断的，现在房地产公司对房地产这些酒店的回报率都很高，90%的回报率，但是酒店的回报率是肯定达不到的，开发商贴一年、两年是可以，但肯定不会贴十年、八年，这个时候房地产开发商可能就会甩手不管，也就是说最后留下的包袱可能就是政府的，我们和千岛湖政府沟通的时候就会说，最后包袱有可能就是政府的，说明目前中国很多企业的信用还是很大的问题。
第二个我认为中国的税收制度制约我们的产权模式的发展，我们有很多的税要收，在酒店经营过程当中，酒店的经营税是一直在交，第二道税，我们的房产卖给客户，在这个过程当中，房地产的税要交，然后业主得到房产以后必须交营业税、房产税，最后净回报没有多少，所以我们认为现在税收体制对产权发展不是很有利。
因为前几天我在海南开了一个分时度假的会，我们在研究做这种交换平台的人是谁，一没有资产、二没有信誉，我们参加的都是自己有实力的、有资产的，大家都在空谈，都没有基础做这个事情，所以我们开了一会儿就走掉了，我们结论就是一群没有资产，赤脚的人在研究如何把有资产的人的钱掏出来。
我们觉得中国的市场是非常多的，所以如果说要不管是实现中国的产权酒店，还是分时度假酒店，需要解决很多问题。这些问题需要专家来研究，我们是从实践当中来的，谈一点自己的体会。谢谢大家!
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