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接待型酒店实施工程项目管理要点
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文章来源：酒店资讯 > 酒店管理 > 酒店资源管理
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发布时间：2006-03-24
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接待型酒店是以接待党和国家领导人为主，为了接待、经营的需要，经常会有以改善和增强接待能力为目的的新建工程项目。与其他项目相比，工程项目一般具有规模大、耗资大，工期长，技术要求高、工艺复杂和制约因素多等特点。鉴于工程项目的可行性研究，通过资金控制、进度控制、质量控制、项目信息管理和组织协调等手段，以确保工程项目的总目标-----费用目标、时间目标和质量目标的最优实现。
一、对工程项目进行全面的技术经济论证、向酒店决策层提交项目可行性报告。提交项目可行性研究报告。要行性研究是项目的前期的一个决定性阶段，是投资前期工作的核心内容。工程项目投资一般要分三个层次进行可行性研究，即：初步可行性研究，辅助研究、详细可行性研究。
酒店在对项目进行初步可行性研究时，其工作重心应是对机会研究阶段提出的项目建议予以鉴别和估价，特别是看其方法，出发点是否客观，判断项目是否真有前途，有无进行可行性研究的必要。对可行性机会研究阶段提出的影响项目可行性的关键因素，酒店在初步可行性研究阶段要确定是否对这些关键因素进行辅助研究。
辅助研究是对投资项目中某些特殊，重要俚又不明确的因素进行专题的讨论，是支持可行性研究的重要手段，重点有：1、市场的需求，2、项目未来的前景3、客户来源及稳定性等。详细可行性研究是一种以定量为主的研究，酒店应对事关项目投资成败的市场、技术、财务经济三方面的因素进行量化分析，在进行详细可行性分析研究时，必须分析投资的规模是否为酒店财力所允许，阐述筹资的渠道、方式及成本、核算生产成本，对可盈利率进行敏感性的分析，测算出项目的预期投资回报率和预期投资回收期。酒店应运用净现值，净现值率，获利指数，内部收益率等动态标对项目投资效益进行衡量，评价，为项目决策服务。
二，聘请专家工委托有资格的咨询公司进行工程项目评估，为项目投资决策把关。
根据项目决策责任制的要求，酒店作为建设单位应聘请专门机构或专人员进行项目评估，工程项目评估的重点是评价拟建项目是否立意长远，符合酒店的中远期战略，在技术与工程上是否可行，预测与判断项目建功立业成后经济效益是否良好。酒店对未来经过评估程序的项目不得立项，更不能付诸招标。酒店委托专家或咨询公司进行项目评估的内容主要应包括：1、项目投资的必要性。2、建设规模的合理性和方案的科学性；3、是否满足环保要求及其他配套工程是否达标；4、项目选址是否合理；5、建筑工程的方案和标准是否符合项目设计要求；6、项目必须的外部支持条件是否具备；7、项目投资概算方法、过程是否合理，有无蓄意扩大规模、提高建设标准，抬价、压价和漏项。8、项目是否有契约性质的资金供应保障，资金是落实了还是意向性的；9、采用国家现行的会计制度和财税政策对项目的融资能力和投入产出水平进行核算论证，10、采用不确定性分析，盈亏平衡点分析、敏感性分析，概率分析，评估项目在财务上，经济上的抗风险能力。
工程项目评估的结果既是酒店投资决策的基本依据，也是项目融资资机构贷款的依据。一旦项目评估对可行性研究报告下肯定结论，投资决策形成，项目即进入执行阶段。
三、引入竞争机制。工程项目的招标、评标，定标实行市场化运作。按照市场的经济规则，工程项目庆采用公开招标方式确定承包商，以防止发包，承包过程中发展舞弊行为，确保工程项目的质量。酒店应对投标单位的投标资格进行审查，了解其资质，信誉、实力、工程业绩是否符合发包工程项目的要求，并且要求投标方以书面形式向酒店承诺不转包中标工程。酒店明确划分责任专门的部门和专人负责。
开标应规范化，严格按照中华人民共和国招投标法和深圳市招投标条例执行。评标是在有形建筑市场------深圳市建设工程交易服务中心进行。
四，委托专门的监理机构进行工程质量及安全监督，预防发生事故。酒店应按照行业规定委托有相应资质的监理瓮对工程进行监理，包括：对监理单位做好工程安全目标与技术指标的交节特别是隐蔽工程进行质量与安全的检查和分析。防范和消除安全隐患，从质量、工期、投资、合同管理等方面做好监理工作，搞好信息管理和组织协调。
五，建立工作成本管理责任制，按预算控制费用支出。酒店就当制定工程项目业务流程，严格执行旨在控制项目成本和合理运用项目资金的工程预算，按工程进度拔付资金，当合同一方提出对工程进行修改时，在接受提议前应得到必要的批准，对实际支出超预算未列入预算特殊情况，应当通过酒店总经理办公会审批认可，对费用开支的授权限定在事先定义好的费用水平基础上，酒店应要求经办人拒绝办理审批人越权审批的工程项目业务，并及时报告。
酒店应当及时记录和核算在建工程发生的各项支出，严格执行工程 物资的保管制度，对酒店所有的工程物资应当视同存货一样保管，实行限额领料，定期盘点，确保完整，酒店对不属于酱性支出的在建工程支出，要列作费用抵减当期收益。
六，按验收标准和合同规定办理竣工验收手续，严格审查项目竣工决算。酒店应在工程竣工前，根据项目性质，大小，成立由设计单位，施工单位和其他专门机构组成的竣工验收领导小组，具体负责竣工验收工作，验收小组首先应将工作技术档案资料(包括竣工图)准备好，对照资料严格执行下列总体验收标准：1、房屋单体是否已按图纸全部完成；2、空调、消防、电梯、燃气等单独由专门机构验收；3、配套设施是否完善；4、周围绿化和室外给排水是否完毕。
政府投资项目的竣工结算和决算应交由深圳市政府审计专业局来完成，自筹资金的项目由酒店委托中介机构完成。竣工决算由竣工决算报表和竣工财务情况说明书两部分组成。竣工决算报表一般包括：竣工工程概况表，未完工程项目表。竣工财务表，交付使用资产总表，建设成本总表，未完工程项目表。竣工决算应重点审查的是：1、竣工决算资料的完整性和准确性.首先审查竣工决算“文字说明书”掩盖矛盾等情况。其次，审查竣工决算各种报表是否填写齐全，有无缺报漏报，已报决算表中各项指标是否真实准确；2、工程项目支出。这是审查的重点，酒店应根据批准的初步设计概算审查工程成本中有无不属于工程范围的开支，所有工程项目是否属于计划内，有无计划外工程；增加的工程项目是否经有授权部门批准；属于设计变更的，有无设计部门的变更通知及相应修改的图纸。结合酒店财务制度审查各项费用支出是否符合规定，有无乱挤乱摊成本，，扩大开支范围，有无乱立标准铺张浪费。酒店还应将实际支出与超情况，调查重大差异，查找其中的原因；3、竣工时间。项目提前竣工，不仅可以提前交付使用，提前创造效益，还可以减少建设过程的费用支出；相反，竣工时间拖后，就会给酒店带来经济损失，造成极大浪费，酒店应建立和落实针对竣工时间按计划提前或拖后的奖惩制度。
酒店应通过竣工验收和竣工决算的审查，从技术、财务和经济三方面，对项目建成后实际达到的各项指标进行分析总结，并与可行性研究方案，计划任务书、设计说明书、概算等资料进行对比，以检查预计与设计的完成程度，认真分析完成或未完成的原因，借以总结以验教训，为今后投资决算决策提供参考资料。
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