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中国酒店资本运作之创新
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-28
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在各种旅游房地产产品形态中，融合“产权物业开发”和“时权物业经营”优势于一体的“主权式物业”开发经营是一种崭新的业态形式，而作为“主权式物业”的操作系统———“CPO产业模式”则是通过运用信托、基金等金融衍生手段，以房地产综合开发的形式进行产品开发，并借助国际酒店网络实现盈利。
“主权式物业”为资本经营、产品开发和资产经营创造了一个互动的平台，是一种结合了金融业、房地产业和旅游酒店业的复合型产品，它使产业链上的每一个环节资源都得到了充分发挥，并最终实现了“主权式物业”价值的多方双赢。
通过“主权式物业”，房地产商可利用新型融资工具和传统的房产出售回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利；而对酒店业来说，“主权式物业”为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施；对投资者来讲，投资“主权式物业”是一种风险小、回报稳定的投资方式，既可跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”，又可凭着明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期；同样，对于项目所在地政府来讲，“主权式物业”又增加了新的税源。
“主权式物业”的理念要素
低成本资源的整合开发全国1.2亿平方米的空置商品房、尤其是风景旅游度假区的滞销和烂尾房地产闲置项目；全国一万多家涉外酒店中近七成的低效益国有酒店、尤其是城市中心区酒店物业的固定资产投资沉淀；中国国有商业银行及四大资产管理公司手中总量达3万亿元人民币的不良资产、尤其是其中的7%不动产部分。
多种金融工具的运用包括传统银行贷款、项目专项信托基金、产业投资基金和上市融资等。
主权式物业的建造及经营包括酒店、酒店式公寓等主题旅游物业，并以之为载体，实现“物业所有产权+物业使用时权”的产品特征以及相应的产权所有、投资收益和时权交换等产品功能。
“主权式物业”操作系统———“CPO产业模式”及其要素
应用平台系统资本运作平台(CapitalPlate)：简称“C平台”，包括金融及产业资本和各种金融衍生工具，如：证券、基金、信托、保险等；产品运作平台(ProductPlate)：简称“P平台”，包括物业开发产业链中的规划、建筑、装修设计，开发建设，建筑施工和基础物业管理等分项产品之集成化联盟；运营管理平台(OperationPlate)：简称“平台”包括以酒店管理集团和时权交换公司为载体的具体项目资产有效经营管理和使用权交换系统。
客户要素物业的品质；投资的收益；投资的安全；价值的使用。
盈利要素产品狭义成本控制；资本运作成本控制；运营管理成本控制；产品价格高企策略。
操作要素开发要素：投资商及开发商实力背景；资本要素：
资本运营方式及资金来源及筹措；设计要素：位置、环境/建筑设计风格、新科技应用；行销要素：房屋价格、付款方式、优惠政策；管理要素：管理公司品质及管理标准、酒店营销策略；价值要素：价值使用性、便利性、可兑换性。
适用物业类型主推层面：旅游类主权物业，包括城市酒店、乡村及异地度假酒店物业延伸层面：其它类型主权物业，如：产权商场等。
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