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擦亮眼睛看产权式酒店投资
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-28
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产权式酒店概念
产权式酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。于1976年在法国阿尔卑斯山地区首次出现，经过30来年的发展，产权式酒店的经营在国外已经相当成熟。但对于进入中国仅数年时间的产权式酒店则是一种新颖的房地产模式，通俗的理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
问题一：本末倒置
其实，在国外，产权式酒店从本质上讲是旅游产品而非房产产品，它的开发者就是酒店经营者本身，产权式酒店只是他们吸引顾客的一种有魅力的新形式而已。传到中国，这个概念有时就被异化了。国内产权式酒店往往是以房地产开发商为主体，为了卖房，往往端出8%~12%等等投资年回报率的诱人馅饼，但自己本身却不是酒店的经营者。本案中的成都天朗置业有限公司与西岭雪酒店管理公司就属同一注册法人代表。这样，开发者、投资者与经营者所追求的目的就不可能完全重合，甚至可能背道而驰。三方利益的错位势必导致产权酒店风险重重，预期的高额回报率得不到实现。何况还有最大的一个危机，便是如本案中的开发商信誉度问题。
问题二：投资诱惑
产权式酒店曾经是富人的游戏，其中之一是售价偏高、回报率低、潜在风险非工薪阶层所能承受。而银行规定这类投资物业最多只能做六成按揭，就更不是一般人所能染指的。然而，现如今产权式酒店却似乎趋于平民化，并套上了“低首付，高回报”的俏丽外衣。就拿本案的例子来说，当时的一套酒店里的商务别墅，建筑面积53.21平方米，价格29.8万元，首付9万元。根据合同约定，酒店经营的回报率是总造价的8.8%，这样，该商务别墅投资者每个月可以拿回来2100多元，除去给银行的月供1300元左右，还多出来大约800元，多出来的这部分钱按头6年的还贷期累积计算，用于抵充首付款，于是首付款实付仅需3.7万多元。
可以看出，购买了酒店产权后，不仅可以每年享受5天免费住宿的假期；其余时间还可以通过酒店管理经营，得到很高的回报率。业主只需支付少部分的首付款，银行按揭贷款的月供只要从酒店经营收益里扣除就可以了，这样的投资项目着实诱人。在这里，惊人的投资回报构筑的投资神话，才是其真正吸引人购买的内核。不法开发商也正是通过这种手段以投资者的名义来骗取银行贷款，来实现其变相“圈”钱的目的。
问题三：市场无序
产权式酒店开发商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。后期管理公司经验不足、经营状况欠佳、加上部分发展商纯粹想变相“圈”钱集资，种种原因使得对消费者的种种承诺无法兑现。
问题四：缺乏规范制度
产权酒店应该属于什么部门管理还是个问题。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权式酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的进入，影响了
市场健康发展。
消费者与经营企业产生纠纷后，往往因为没有法律支持而陷入被动局面。目前中国法律政策上的空白仍然是对产权式酒店发展的障碍，比如政府规定商品房应当按套销售，不能分割销售；又比如销售房屋使用权并交换应该如何纳税等等。国际分时度假行业的权威机构———RCI(分时度假协会)中国区首席代表邹颜伊告诉记者，从1999年进入中国以来，RCI一直致力于促进国内旅游主管部门制定成熟的市场规则和法律规范，目前RCI推行的《分时度假自律公约》已经在行业内自发建立起来，但开发商能否依约行事还得靠自律。
问题五：缺少政府保障
建设部曾在2002年7月公布《商品房销售办法》，对产权式酒店并不赞许。此外，国家建设部有明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段。因此，某些开发商明示的投资回报承诺很可能会变成空头支票。
因为国家尚没有这方面的法律法规，在高回报率的背后可能业主合法权益很难得到有效维护。首先产权式酒店至今纠纷不断。客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。他不知道产权式酒店是福还是祸，因为他现在还把握不准。不过，可以确认的是，一旦发生纠纷，现阶段购买产权式酒店的投资者很难找到维护自已合法权益的依据。因此，作为一种投资方式，产权酒店的风险还是很高的，投资时一定要谨慎。
投资产权式酒店不能只顾高额回报而忽视风险，利益与风险是成正比的，别以为楼市永远只有赢家。被楼市宠坏的人们该拾起股市的那句老话了，“股市有风险，投资需谨慎”，同样，楼市投资也需要投资者擦亮眼球。
新闻链接：
今年7月初，温州30多名成都西岭雪温泉酒店业主陆续收到中国银行大邑县支行的一份通知书，被告知存款账户已余额不足，并提醒他们做好还款准备。但是按照合同，按揭款应由酒店管理公司———成都西岭雪酒店管理有限公司从经营收益中支付，怎么现在要业主还款？酒店经营管理公司不还贷，开发商的保证金账户里也已无款可扣，开发商“天朗置业”在玩圈钱游戏，股东挪用资金，造成西岭雪温泉酒店工程搁浅，开发商却人间蒸发了，温州业主才恍然大悟自己落入了圈套。
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