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产权度假酒店四大软肋
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-28
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产权度假酒店属于旅游房产。一方面，投资者可以像购买住房一样投资置业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以有独立的产权。另一方面，它还号称“拥有自己的度假胜地”，提供了一种新的休闲度假方式。产权度假酒店在国外已盛行多年，在我国却还是一个新兴投资方式，市场有待成熟和规范。
行情井喷
继2000年——2001年间以“快乐无穷大”为代表的第一轮产权度假酒店开发热潮之后，去年夏天，北京迎来产权度假酒店开发的第二轮热潮。
中信国安宣布，历时11年、总投资约30亿元开发的产权度假酒店——第一城正式全面对外试营业。记者了解到，第一城位于京东香河县，总占地3600多亩，甚至比故宫还略大一些。它拥有规模宏大的皇城建筑群，拥有设备先进的国际会议中心等多种会议展览设施，可接待近万人开会。
名不见经传的北京世豪集团宣布，在密云闹市区正式推出“金海豚”分时度假产权酒店。其600多套精装修公寓售价均为6800元/平方米，创下当地住宅类项目的天价。令人咋舌的是，世豪集团还称自己在密云水库的山脚下买下了一万亩地，计划在未来几年内开发诸如高尔夫球场、水上乐园等一系列的休闲度假设施。
此外，延庆一个名为“美妙时光”的产权酒店度假村刚刚面世，龙城花园燕京时光项目9月4日又在国贸秋季房展会上亮相。
国际度假联盟中国区秘书长沈飞告诉记者，不算此前两个基本处于停顿状态的项目，北京周边地区目前已有六七个产权酒店项目，今年冒出的新项目超过了半数。
据介绍，不仅在北京如此，在全国范围内产权酒店都呈井喷之势：云南丽江古城一个名为“茶马古镇”的产权酒店项目已经在去年5月动工，不久就会在市场亮相；位于旅顺的龙河家园项目已经开始发售，并且还参加了9月4日召开的北京国贸秋季房展会；在浙江千岛湖、山东青岛以及贵州等地还有五六个项目即将亮相。
产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于本是舶来品的产权酒店在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出以下四个软肋———价格偏高
据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。
投资回报率的宣传也有点虚高。开发商所喊出的付出合理、回报丰厚的承诺不能完全兑现。泰达度假交换有限公司副总经理凌云告诉记者，部分产权酒店抛出了高达8%的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭。但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，这使得酒店的信誉产生问题。
过高的价格、不稳定的回报，使得产权酒店目标市场只能集中于极少数高薪阶层，这限制了分时度假产品的推广和发展。受限很多国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。
目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国家和地区。市场无序产权酒店发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。
后期管理公司经验不足、经营状况欠佳、加上部分发展商纯粹想变相圈钱集资，种种原因使得对消费者的种种承诺无法兑现。缺乏规范.凌云告诉记者，产权酒店应该属于什么部门管理还是个问题。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。
分时度假产品经营企业在与消费者产生纠纷后，往往因为没有法律支持而陷入被动局面，经营举步维艰。国际分时度假行业的权威机构———RCI(分时度假协会)中国区首席代表邹颜伊告诉记者，从1999年进入中国以来，RCI一直致力于促进国内旅游主管部门制定成熟的市场规则和法律规范，目前RCI推行的《分时度假自律公约》已经在行业内自发建立起来，但开发商能否依约行事还得靠自律。邹颜伊说，目前中国鼓励发展产权酒店，期望用产权酒店来拉动内需。因此，在不远的将来，产权酒店有望成为继汽车、房地产后的第三个消费热点，前景非常光明。但她同时也提醒消费者注意，作为一种新生的投资方式，产权酒店的风险还是很高的，投资时一定要谨慎。
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