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产权式酒店 又一颗流星?
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-28
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产权式酒店是一种新颖的房地产模式，通俗的理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中获得利润。
时下，在全国各地已形成一股建造产权式酒店的投资热潮。然而，有关专家指出，靠翻炒海外的地产概念维持运营，早已是产业巨头们心照不宣的事实。产权式酒店能否淹盖中国房地产泡沫？作为一种舶来品，产权式酒店是房市的“又一亮点”，还是又一颗概念流星？
富人的投资游戏
对于海南省为数众多的旅游与酒店业人士而言，近来在当地兴起的产权式酒店投资热潮，无疑令业界欢喜。
据称，素有“天下第一湾”之称的三亚亚龙湾国家旅游度假区，是国内度假酒店最集中之地，国际知名酒店集团如凯莱、喜来登、洲际、万豪等已相继进驻，香格里拉及凯悦则完成了项目选址和立项，近期将会破土动工。2003年10月底，亚龙湾内首家产权式酒店——三亚华宇皇冠假日酒店开盘销售。这家占地约160亩、总投资人民币5亿多元的酒店，投资方是山西最大的民营企业之一的华宇集团，由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。与之隔路相望的五星级天域酒店的二期项目也是产权式酒店。而早在2003年7月份，京城地产巨头今典集团在亚龙湾圈地150亩，欲斥资7亿元开发一家名为“红树林”的超五星级豪华度假酒店，也是选择了“产权式酒店”营销模式。
近日，广州两家房地产巨头相继将原本准备建写字楼的地产项目改建成五星级产权式酒店。他们的解释是，广州本土的写字楼趋于饱和，而作为一种新颖的房地产投资模式，产权式酒店投资热正当其时，它将成为广东乃至全国房市的“又一亮点”。
据称，作为广州后花园的清远，一股蓬勃兴起的生态旅游热催旺了当地的产权式酒店。清远的广州后花园酒店，是2001年率先在珠三角推出的产权式酒店，位于清远北部石角镇，距离广州仅几十公里。最近，清远推出5幢造型别致的产权式酒店，是按照国际生态度假模式建设的，其拥有的300多套房间早已被认购一空。
据戴德梁行统计，上海产权式酒店已经超过75家。开发产权式酒店的数量增多，竞争也随之而来。默默开发“莫奈印象”产权式酒店的绿地集团，开始寻找更为强大的合作伙伴，最终与豪生国际酒店集团达成合作关系。豪生国际酒店集团已把“莫奈印象”作为合作模式的开始，希望能够进行更加长远的合作。
实际上，作为一种个人的投资方式，购买产权式酒店在中国并非什么新鲜事物。上世纪90年代中后期，分时度假酒店(或“时权酒店”)的概念传入中国，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，此后数年一度风靡北京等若干大中城市，受到部分前卫的投资者欢迎。但是，也陆续招来了不少批评和疑问，其中之一是售价偏高、回报率低、潜在风险非工薪阶层所能承受。以华宇皇冠项目为例，一个40平方米左右的标准房售价50多万元(每平方米13000元均价计算)；而银行规定这类投资物业最多只能做六成按揭，首付至少20万元。在广州，要购买一间大面积的产权式酒店房间，起码要上百万元；而每平方米数万元的独立别墅，就更不是一般人所能染指的。因此，高档产权式酒店项目，主要是针对富人的投资游戏。
短线的投资风险
上海房地产市场正在经历前所未有的黄金时期一路飙升的房价吸引了众多的投资者投身其中曾传闻有几百亿元的资金流入上海市场。产权式酒店作为一种投资产品，正是在这样的大背景下应运而生。据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避产权式酒店的投机详情，事实上先前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50%以上，而用来自住的比例很小。
上海房地产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在产权式酒店的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得产权式酒店后，一般都会快速卖出以赚得差价。然而，正是由于对短期价格追捧的预期，已经有专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。例如，上海房地产的投机主力——浙江投资者已经出现撤资迹象，即是最好的佐证。
就产权式酒店而言，传统的短线投资者可能面临更大的投资风险，一旦出现手中的产权式酒店不能马上转手，那么投资者的亏损将就在眼前。据不完全统计，2003年下半年，上海产权式酒店的市场供应量仍在增长，高达40万平方米，年内至少有7500套小户型集中面市。
产权式酒店产品增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。尤其是在产权式酒店概念刚刚兴起之时，由于概念上的模糊，使一些发展商浑水摸鱼，借着产权式酒店的幌子大量出货，而且这些产品大多成为了投机工具。
有关专家指出，产权式酒店本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现的众多产权式酒店没有真正具备其内涵，在软硬件方面都有没有形成过硬的投资条件。因此，也造成了为数众多的投机者盲目从事短线操作，并且伴随着火热的市场，投资者日益活跃。这样一来，也失去了投资产权式酒店的真正意义。
对于市场化程度越来越高的房产市场来说，投资者的存在本质上说是不可避免的，一些专家甚至认为一定数量投资者的存在对活跃房产市场还会起到一些促进作用。但是，这些投资者是否成熟？目前上海房产市场上的投资者好像已经习惯了短期炒作急于套现的心理，大量的房产被短期内数度倒手，投资者从中赚取高额差价。正是投资者的这种心态和行为，导致目前上海房地产市场出现急于套现的现象。
可以说，趋于理性的房产市场需要的是着眼长线的投资者，这样的房产市场才能保持持续、稳定的健康发展。在这种趋势的发展下，对房产投资产品的本身也提出了更高要求。尤其是作为纯投资者的产权式酒店，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。而对于产权式酒店本身的品质则成为众多投资者最为关心的内容。在上海小户型公寓兴起之时，许多开发商是看中了市场上投资者的投机心态，因此许多并不具备真正产权式酒店硬件条件的产品，被披上产权式酒店的外衣推向市场，在大家概念模糊之间成了投机的工具。
竞争焦点是服务
戴德梁行董事胡港文认为，一般投资产权式酒店的人未必会太在乎开发商承诺的6%—8%的年回报，他们更看重自己购买的物业整体素质是否优良、未来的保值乃至升值潜力如何。因此，产权式酒店开发商会不会像做住宅那样，等房子卖完便撒手不管等问题，这才是让投资者们最操心的；况且，国内产权式酒店经营成功案例不多的事实，也使得更多的投资者踌躇再三。
有专家提醒，产权式酒店前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作。投资者一定要详细考察该地区旅游资源和游客的多少，考察酒店是否具备较丰富、成熟的经营经验和实力。
事实上，作为纯投资工具的产权式酒店，在硬件方面要有很高的需求，如产品本身的建筑、设计和地段等标准。它应该既有高档酒店的良好环境、专业服务，又有享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家”的私密性和温馨生活氛围。而且，酒店应该处于市中心临近商务区的交通便利地段，能够保证吸引到足够数量的租客。
产权式酒店的硬件条件不可或缺，然而，在时下对物业的高要求及产品同质化的情况下，竞争的是服务水平。产权式酒店要想拥有长久生命力和稳定收益，拥有各项硬件指标的同时，服务这一软件显得尤为重要。众所周知，在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此，服务将是未来产权式酒店的竞争焦点。
业内人士指出，目前，国内的产权式酒店虽多，但是引进专业的国际级酒店集团来进行经营管理的凤毛麟角。因为物业公司没有高效、系统、专业的市场开发能力，业主最终只能得到一种传统粗放的出租方式，投资者最初期望获得稳定和较高投资回报的初衷无法实现。所以，目前有更多的开发商已开始在管理服务上下功夫，如上海绿地集团引进国际知名酒店管理集团——豪生集团，来提升自己的竞争能力。
目前，豪生集团已接管绿地集团的产权式酒店“莫奈印象”，并使用独有的服务品质、管理体制和检查制度，专门设立了72门酒店管理循环课程对酒店员工进行岗位专业培训。因此，“莫奈印象”在竞争上最大的优势就是豪生专业的酒店服务。豪生将通过专业化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服务的同时，最大可能地节约酒店的运营成本，为业主带来更可靠的长期收益。
据称，产权式酒店的市场回报在出租率上实现，它一般以中长期的出租为主，在客源不足时将用于日租。如广东清远已开始探索分时度假计划，将度假酒店一个房间的使有权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年或30年，甚至更长。顾客购买了使用权后即可每年在此享受一周的度假，还可以用自己购买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游的目的。
据上海绿地集团透露，豪生先进的全球订房系统，将切实保证产权式酒店的出租率。目前，“莫奈印象”拥有全球最大的航空业配房分销系统之一的伽利略(GALILEO)系统。该系统首次运用于国内产权式酒店，它占全球订房系统所产生订房量的1/3强，可以连接全球44000家旅游代理商、500家航空公司、4700家酒店、40家车辆租赁公司，为数百万商务和个人旅游者提供周到的服务。
豪生集团有关人士表示，上海酒店业发展还处于十分火热的阶段，高星级的酒店客房使用率均在80%—90%，这种趋势还将延续很长时间。因此，上海产权式酒店客源方面存在着很大的潜在市场，特别是近几年吸引越来越多的跨国公司，这些公司的中短期员工将是产权式酒店不断膨胀的国际客户群。同时，豪生还特别看重国内正在发展起来的商务人士。豪生在中国内地已经管理了15家酒店，计划到2005年能够扩展到30家，这样就能在国内形成很好的客房网络和品牌效应，就能够为产权式酒店提供更多的国内客源。
据称，由于“莫奈印象”的成功合作模式，已有两家北京房产开发商找上门来与豪生集团合作。而豪生方面表示，品牌之间的联手很重要，尤其是与行业龙头企业的联手，很可能会出现两者捆绑发展的合作模式。豪生虽然进入中国市场时间不短，但是涉足产权式酒店的经营管理领域却是第一次。这种新的尝试及探索一旦成熟，将被推广到全国其它的发达城市。
华宇集团董事长赵华山称，开发商前期主要做好酒店开发建设，后期邀请优秀的酒店集团进行专业管理也是必要的。对于个人投资者而言，项目的前景究竟怎么样，开发商如何信誓旦旦地保证不是最重要的，关键要看市场。我们看好产权式酒店市场的大环境、大气候，所以才全力投入。
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