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两大功效的酒店式公寓异军突起
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-28
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酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
区域分布
经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下是几个高档公寓热点区域：
金融街地区：行情看好 竞争激烈
供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16.2万平方米的公寓面积。需求方面，随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为1.95万元/平方米，租价为每平方米每月13美元。综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。
CBD地区：发展最早 租金最高
该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。本地区现有13个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破1万元/平方米，并且上升速度较快，新城国际在三个月内，销售均价从9400元/平方米升至1.07万元/平方米，世贸国际公寓的均价从1万元/平方米升至1.3万元/平方米。租金方面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面显示了CBD地区高档公寓目前公认的平均租金水平。
中关村地区：需求量大 价格适中
中关村地区公寓市场供应量，到目前为止，总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30%，其余大部分为商住公寓。需求方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了1万元/平方米以外，其他项目的售价在8000—1万元/平方米之间。租金方面，与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水平也就没有CBD那样高。
市场需求
酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。
除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。
北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。
供应特点
由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。据统计，经过了10余年的发展，到今年初，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在6个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%。
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