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产权酒店的大环境已经成熟
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-28
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产权式酒店的经营方式是开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房屋或度假村的产权分散出售给客户；客户每年来消费一定的时间，其它时间则委托给酒店经营管理。可以说，产权酒店的兴衰，系于旅游业的起落。
在中国，投资产权式酒店始于1995年，至今已有10多年。据不完全统计，目前我国的产权酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。
如今时过境迁，产权式酒店能形成新一轮的热点吗？前沿集团对此充满信心。前沿高层的分析显示，国内产权式酒店业的市场大环境已经日趋成熟，主要表现为：
一是受惠旅游业的复苏，旅游酒店业的发展空间巨大。2004年旅游业景气好转，全年旅游行业的收入预计达6276亿元，同比增幅达28.5%。入境游和国内游全面增长，旅游酒店业呈全面回升态势，客房出租率和房价齐增。市场消费潜力正在释放。国内已造就了一批具有消费能力的白领阶层，并成为都市消费主流群体；同时，培育了全新的休闲消费观念，这为产权度假消费带来商机。
二是制约产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，同时国内旅游度假市场显示出巨大潜力。据权威报告分析认为，预计到2010年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。在未来十年之内，旅游需求将以年均8.5%的速度增长，每年旅游业至少有10%的增长空间。
三是国内产权式酒店市场制度、法规和秩序日益规范，客户的投资信心和安全感在提高。
四是近几年国际分时度假公司进入中国的数量日益增多，产权式酒店和分时度假的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。
“不要做成纯粹的房地产项目”
产权式酒店在欧美就是酒店行业的一种新形式，而进入中国后却大多以房地产项目落地生根，这或许是产权式酒店在中国经营一波三折的根源所在。再者，相关的法律法规又不健全，于是一些不法开发商趁虚而入，只想把楼房尽早售出，其目的并不是为了发展旅游业；有的开发商甚至就是冲着炒楼去的，并不是针对最终客户需求开发。作为投资者，也抱有“赚上一票就走的”短线投资心理。
据了解，上世纪90年代初在海南诞生的中国最早的一批产权式酒店，是将一些“烂尾楼”或位置偏僻的楼盘，经过策划、包装而推出的。上海小型公寓兴起之时，一些开发商也是看中了投资者的投机心态，把许多硬件不合格的产品披上产权式酒店的外衣推向市场。
面对新一轮的发展热潮，有关人士提醒：产权式酒店不能作成纯粹的房产项目，必须要与那种短期炒作、急于套现的投资行为区别，要有新的运作思路。一个运作成功的产权式酒店，对酒店管理、建筑设计、室内装饰有着近乎苛刻的专业要求，因为产权式酒店有着旅游业和房地产业的双重属性。作为面向消费者的酒店，它提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目，是旅游的配套产品；作为面向投资者的产权开发商，它提供产权服务、物业管理、委托经营等，具有房地产的众多特性。“因此，开发产权式酒店必须沿着旅游业和房地产业两条思路运作。”
那些具有国际品牌并积累多年成功管理酒店经验的公司，它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源。同时，减少维护差、管理差或招致不可预见债务的机率，保障投资利益不被损害，使投资者和开发商达到双赢的目的。数家实力雄厚的集团长期合作，共同攻克产权市场现存的壁垒，以品牌和信誉作保证，被视为是降低成本、规避风险、保障投资利益和提高投资信心的重要举措。
“机遇与风险并存”
有关专家提醒，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。“对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制市场层面的盈亏。也就是说，产权式酒店投资回报率的高低和风险并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店的经营状况。”
因此，业内人士告诫投资者，要理性地评估未来收益，站在兼具投资者和消费者两重身份的角度去考虑投资回报的可靠性和投资的安全保障。比如，酒店管理者的承诺能否兑现？酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要？另一方面，酒店的经营能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力都是客户需要关注的内容。投资人要通过索取产权证明的相关文件、物业管理的规范文件及要求参与监管酒店运作等，维护自己的权益，督促开发商规范运作。在市场坏境方面，主管部门应加紧对产权式酒店消费市场的规范和管理，出台相关法规，加大力度整顿没有实体保障的国内分时度假市场，推进产权式酒店健康发展。
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