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投资酒店公寓重在其品质管理(附图)
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-17
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中国人民大学风险研究投资发展研究中心特邀研究员 INKO北京英克尔投资董事总经理杨晨
许国平：我有一个基本的判断，北京现在人口是1200万左右，到2007年时候，1600万左右。我们发现这个北京的流动人口结构，有一个非常大的变化，原来总讲流动人口都是农民、进城打工的，我前一段时间，跟朋友聊天的时候，到处有韩国村、日本村来到北京，我非常奇怪，现在北京逐渐向一个国际化的都市在迈进，但是向国际化都市迈进的同时，更重要一点就是我们和国际上的交流越来越多，外国人到北京来就业的更多。即使包括刚刚就业的这些人，包括白领、长期居住这些，如果要是面向这些客户来寻求租房者的话，从美华的地点来说，是在建国门外最早开发的，这个地点还是不错的。我不能给大家一个结论，能不能租出去，或者不能租出去。
主持人：这样一个正在发展的经济时代，我们是没有历史去追寻，我们在更大的范围里面，听一听跟北京比较相似的城市，大概有酒店式公寓的例子。
杨晨：因为在国外生活了几年，我不是经济学家，也不是宏观理论方面的专业，我是作为一个投资顾问。刚才这位朋友问了这个问题，我感觉他是很关注本金增长，他是有点投机性质在看这个项目，这个酒店式公寓如果是抱着投机的心态来投资的话，可能要失望了。因为在短期之内它不会增长的太高，你要抱着做地主的心态来投资这个项目，买了这个地产，然后出租出去，每年给你的现金流从长期投资价值来看，这个项目14000价格应该是没有泡沫，这是我个人观点。为什么？这个房子的租户是非常繁忙的职业经理人。这个项目的地段就像曼哈顿。但是这里面要关注一个问题，我很赞成吕先生观点，说这个项目买了以后，它的配套管理，物业能不能跟得上。因为现在有很多是外地人来做生意的，对于这些人来说就是节约时间。旁边大概还有一些老的居住楼，还一些平方，我很诧异，这个地段肯定是被潘石屹瞄准了，所以说这个价格，应该是不会贬值的，个人认为，你扮一个地主的心态去收你的现金流。你现在的回报肯定大于人民币的利率。
主持人：刚才我们有一个就是说我们除了对它的价格、对它的地段，大家都有了肯定，唯一我们吃不准，就是这个项目未来的物业管理怎么样，这块我们也是没法知道，我们用什么方式，对它大概做一个判断？
童渊：一个物业管理，很重要一点就是刚吕总提到的是地段、地段，我想一个看法是人：一是谁来开发，二谁住在里面，三谁去管。首先我先说，在这块来说，你可以聘请最好的物业管理人，我相信在这个地段都是行政人员在里面，所以他的素质很高，对于美华来说，对面已经是一个有经验的开发商，他也磨合过，我来判断的话，肯定不会次过原来。我们可以到对面看看，原来是70分，现在肯定是80分，对面是同一个开发商做的。
主持人：大家可以就近考察一下周边的项目？
童渊：对，可以看一下对面项目。
吕尚春：这个意思就是看它以前做的事怎么样。
主持人：我们各位还有什么问题吗？如果对几位嘉宾服务表示满意的话，我们就用最热烈的掌声送给他们。我感谢你们几位作客我们的节目，为大家提供更优质的服务。谢谢大家!
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