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酒店投资规模小谈
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-15
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最近一个阶段,我在接受一些省市投资兴建新饭店的规划项目中，饭店规模的定位常常是业主最初比较头疼的问题。因为规模的设定牵一发而动全身，其中包括酒店规格、等级问题、地理位置因素、投资成本分析、以及运营之后的经济预测、回报率和风险系数等等。这些规划和研究工作不是一本常见的"可行性研究报告"所能涵盖的，必须要以大量的专业经验和最先进科学的研究方法为基础才能做好。限于篇幅，我想先谈谈酒店客房和公共区面积分配中的一些比较重要的基本要素，对各地酒店投资单位也会有些参考价值。
1. 酒店内客房空间面积比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一般客房面积占用率在酒店总面积中占多数,但是,越高档的酒店公共经营区面积越多，客房面积占有率会减少；经济型酒店则正好相反。
以欧洲酒店为例：
经济型酒店客房占总面积比例：80%
中等级酒店客房占总面积比例：77%
高等级酒店客房占总面积比例：72-71%
这样的比例关系对投资人来说是最有利可图的，回报率高。
2. 对会议型、渡假型和娱乐型酒店来说，这种比例有所不同，美国酒店的情况如下：
类型 客房面积比例 公共经营区面积比例 其它设施和交通面积比例
会议型酒店 44% 22% 34%
娱乐型酒店 45% 25% 30%
渡假型酒店 45% 25% 30%
综合性酒店 62% 14% 24%
● 从这些数据上可以看出，客房是酒店投资回报的基石，既使是大型会议、娱乐、渡假酒店也不例外。遗憾的是，我曾经多次遇到国内一些投资酒店的业主一心只求豪华、气派、或者盲目配齐各种项目和功能，有时候一个总建筑面积30000多平方米的酒店竟然只有不足200间客房，面积率不到30%，形成各符其实的"大马拉小车"，这样的酒店从开业第一天就已经踏上了必然亏损的"不归路"，实在令人心痛。
3.另外，一座城市中等级或四星级酒店的最佳客房数量应该是300-350间，以平均每间房占用面积35平方米计算，大约需要10500平方米-12250平方米，而公共经营区面积最好是客房总面积的50%左右，即5100平方米-6100平方米，其它交通和设备设施面积大约为6000平方米左右。这样，形成了5：2.5：2.5的大致关系，是比较适宜的。当然，城市经济条件、市场分析、地理因素、投资方式等等也都是不可缺少的制约条件，需要在规划之出结合一并考虑。
● 实际上，我特别希望有机会为某一家客户规划设计一个投资和运营成本都最低，而回报率却最高的"经济型都市小酒店"。客房数在80-120间之间，但占有绝对的空间比例，超过80%；酒店内只设一个自助餐厅。这种酒店的位置必须在都市中央区比较繁华的地带，周围有较多的社会餐饮、娱乐、体闲场所。这种酒店的规划，设计和机电设备配套都遵循最经济，最实用的原则，建设周期短、筹开方便、使用人员少、运行费用低、社会化服务配套率高。真可谓"谁投资，谁受益"。但愿那些花费大量资金追求豪华气派的业主们能够调整投资战略，变单一类型为多种类型，既为自己赢利，又为社会发展和国家旅游业的整体建设出力，何乐而不为呢？
美国亚历桑那州凤凰大酒店(STARWOOD集团管理)
581间客房；
73间套房；
7个餐厅；
5个酒吧；
9个游泳池；
12个网球场；
27洞高尔夫球场和俱乐部；
可容纳2500人的大型会议中心。
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