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解析产权酒店:商业模式、管理模式和金融创新
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-06
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CHOICE 国际酒店管理公司市场总监曾晓成
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对于产权式酒店我感觉到很迷惑，为什么感到迷惑？所谓产权酒店，按照我们国家的物业的所有权来讲，任何物业都有产权。那我们为什么讲产权酒店？有很多人说了，这是来源于timeshare分时度假这个概念，客人怎么去参与，而我是把“产权”这两个字解释成个人参与酒店的投资，倾向于产权酒店是个人如何参与旅游房产。如果能把产权式酒店这个概念换成旅游房产的话，那我们的思路就宽了。我们有经济型酒店，经济型酒店在上海的投资回报能够达到25%；我们有服务式公寓，好的服务式公寓能做到30%。
我参与产权式酒店最早的是上海绿地集团开发的莫奈印象，现在是绿地全套房酒店。当时做的产权式公寓用地是70年，到03年9月份开盘的时候销售的不好，03年的宏观调控当时有121的文件出来了，对这个市场进行重新定位，定位为一个全套管理酒店。当时绿地设的商业模式是十年与美国豪生酒店管理公司签订合同，前三年固定回报8%，由这个绿地集团担保，那么后七年委托经营管理。当时小业主提了很多的问题。8%的固定回报前三年是没问题，作为一个酒店启动前三年是稳定，那么后面的七年全权委托管理，将来怎么分法？当时绿地集团在做这个项目时也考察了很多。当时美丽园大酒店也销售的差不多了，而上海的中福大酒店也是个产权酒店当时开始经营，中福集团还在卖一个世福汇，要我们做成十年的固定回报。小业主又提出问题：像美丽园大酒店也好，世福汇也好，用地性质跟绿地不一样。住宅用地，小业主的首付款是25%那么可以大量的贷款，而且贷款的年限可以是25年，这个压力还是不大的，除了还贷款还有经营回报。那么美丽园、上海世福汇是上海的综合性用地，在很行的规定上是十年的贷款，首付款是50%，基本上业主贷款买房的话，他的6.5%或者7%的固定的回报基本是不够还贷款的，当时小业主也提出来万一银行的利息长了怎么办？我不仅拿不到收益还得多付款，这又是个问题。还有个问题就是十年后的物业怎么办？交给酒店管理公司来管理，酒店管理公司是经营管理模式，他对业主这种资产管理是不会负责的。那十年之后，有些业主自己来用，有些由酒店管理公司管理，就变成一盘散沙了。这个里面，我在太平洋国际集团就碰到了这个问题。很早的时候太平洋国际大酒店在陕西北路/南京西路，最早叫骏豪国际在上海是很有名气的。当时是十年的烂尾楼，后来买下来以后一包装，做成产权的商务楼来销售，当时销售在广告上说是一年8%固定回报，当时请的是太平洋国际酒店上面的第一奥元经营集团，他们在国内成立了一个物业管理公司，以物业管理公司的名义在销售合同方面必须有个物业管理公司。在太平洋国际酒店集团交付之前这个商业模式都由我来做，当时不错，因为当时骏豪国际也在做，正好是三月份五月份的时候售价也不高，均价在一万六千五到一万八左右，当时他觉得上海酒店的市场做的不错应该哪种模式，我当时也做了很多的模式，最后采取的模式就是和小业主签三年的租赁合同，小业主愿意回签就回签，不愿意回签的，大家可参观一下当时太平洋酒店管理公司有五个酒店管理公司，按照我们当时的就是8%的固定回报，按照的原始价格，按最初销售合同中讲的，之前君豪国际已经销售好多次了二手房已经很多了，当时我们是在04后初的时候签这个回签合同，有些是两万二买回来的，有些卖的是一万八的，一个是三年的，一个是五年的，不管是三年五年的酒店管理集团是不管的。物业的增值保值的问题，我跟管理公司签了十年的合同，酒店的物业他怎么体现他的增值保值的，我现在转让，他的固定回报是7%，8%，6.5%只能接原始价来如果超过原始价我就没有什么回报了，不是一个使用的东西而是个投资的物业，在这个方面增值保值这个问题很难解决，这个商业型经营的物业。太平洋国际酒店管理集团也碰到了很多在三亚、海南、天津、北京碰到了很多这种开发商，有些开发商我们还是举个例子比如说三亚，在三亚湾靠近三亚河的地区，有个烂尾楼29层，三亚最高的一个建筑，被这个宛东东馆延防国际买了下来，他们买下来很便宜，后来他也是做产权酒店进行销售，给他做成了像上海的产权酒店。我后来跟他们开发商谈了以后，三亚湾从02年开始地产就开始涨了，莲花国际在三亚湾还有个阳光海岸，很多人买的，买的早的时候当时是4200一平米，现在已经是8500了后来1万了，当时完全是个度假村的形式纯住宅的，要做成小户型的。我们都知道三亚这个市场是人旅游观光的市场，三亚湾旁边有个椰林滩大酒店四星级的，我有时候拿到房价能拿到100块一个晚上，因为大部分是旅游团队他有价格很便宜，如果我们也按照8%的固定回报，把他的平均出租率平均房价经营成本来算一下，楼盘卖四千平米也差不多了，这个地方你就不要做产权酒店承诺固定回报了，你还不如做休闲度假第二住所，卖的是三亚的海景是自然环境，你可以卖一万二万五万甚至十万，因为三亚中国就一个三亚，三亚的海景越来越少了，这种自然环境休闲度假的第二住所并不是拿投资经营回报这样的一个概念，一个是休闲一个是房产投资，因为他的自然环境，后来了接受了我的意见，把他做成休闲度假第二住所还请了香港的高为安，今年还打造了个主题在屋顶上做了个航海俱乐部，前两天我还打个电话现在已经销售了80%了。均价在一万五，以后可以卖到二万五将来可以卖到十万。为什么我打个比喻，假如我一千万的身价，现在我去三亚找房子，我就喜欢海景那么二万块钱我买了，假如将来我有一亿的身价跑过去，那么你五万块钱我也买了因为我是自己消费的。在这个里面也就是在上海商业经营型的产权酒店综合用地的，休闲度假的第二住所，感觉到很困惑很多问题都很难解决，大肆宣传能保证嘛!我的实践工作中也做了一些研究，做了大至几个模块，题目就是解析产权酒店产品模式、管理模式、资产经营。
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