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产权式酒店--沪上房产投资新概念股
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-12-02
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近日，沪上兴起新的不动产投资方式--产权式酒店，该投资模式的出现引起了业内人士与行家的普遍关注。专家认为产权式酒店具有产权，又有国际酒店管理公司经营的投资模式主，规避了房产投资中的不利因素，吸纳了酒店与房产的优点，为上海的不动投资概念增添了新的优良品种。
房地产业与酒店的优势互补--产权与长线收益的结合
产权式酒店，在欧美发达地区已经有几十年的发展历史。它是对传统住宅产品的升华，也是对酒店产品的补充。即发展商将每间客房分割为独立产权出售于投资者，投资者将客房委托于酒店管理公司统一出租经营获取年度收益。
产权式酒店不同于普通的居住型物业的关键即是酒店与公寓的优点相嫁接产生优良的变异。既让酒店像公寓一样拥有了产权，同时酒店管理公司的全球经营网络，避免了不动产物业的闲置，有效地将置业与经营很好的结合起来，使产权式酒店成为比较稳健的投资模式。
随着全球经济的发展，异地交流使酒店需求不断呈现向上增长的趋势。根据上海有关方面的数据显示，2002年一季度，上海三星级以上酒店的出租率接近80%，酒店的高收益引起了境内外投资机构的高度关注。
传统的住宅物业很难找到专业的经营机构帮助其实现长期稳定的投资回报率。针对这种缺憾，欧美国家将酒店具长线投资的稳定投资特点与居住型物业的产权结合起来，使这一物业在拥有产权的基础上增加了酒店收益的功能，满足了中上阶层日益增长的投资需求。
产权式酒店一经出现，就以其稳健的投资方式，赢得了发达国家专业开发商与投资家的青睐。根据WTO国际贸易组织的数据显示，产权式酒店在1986-1995年平均增长了15.8%；至1995年，全球81个国家有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代至90年代，全球引入产权式酒店的数量增长了6倍。90年代初，全球产权式酒店销售收入达到40亿美元，预计到2004年，全球产权式酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店作为对传统不动产的突破，将不动产的投资风险大大降低，是房地产投资中较具吸引力的投资品种，并以其强劲蓬勃的生命力不断发展开来。
产权式酒店作为对房地产发展过程中的经营创新，必将在未来的房地产发展中占据重要的地位，成为富裕家庭青睐的投资品种。
商务旅游性人口的增加--蕴藏强大商机
当房地产在寻找新元素充实自身的内涵时，产权式酒店无疑起到了良好的促进作用。地产界资深专家人士倪源指出：”房地产传统投资领域、生产已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来”。目前京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅消费开始向舒适型转移，未来的房地产市场在饱和的情况下必将开拓新的领域，而产权式酒店超越传统房地产发展模式，做出了新的探路。
据悉，国内已有多家大型房地产企业涉足于对产权式酒店的开发，并在全国蓬勃发展开来，如北京、深圳、广州、厦门、昆明、海南等在。产权式酒店的发展是与异地交流，旅游业的发展是分不开的，是对未来全球化发展需求的一种呼应。根据国家旅游部门统计，到1999年底，我国共有旅游住宿设施23.7个，其中涉外饭店7035家，客房88.94万间；中国国内旅游人数突破了7亿人次，形成了世界上人数最多的国内旅游市场，国内旅游收入达到2831亿元。世界旅游组织最新的展望报告显示，到2020年，全世界游客量将达到16亿人次以上，至那时，中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，中国接待境外游客将由现在一年5000万人次增加到1.73多亿人次，旅游业总收入将超过3.3万亿元。相当于国内生产总值的百分之八，成为中国的支柱产业之一。旅游经济的持续增长带来大量游客，必将吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业如酒店的建设上来。
从城市的发展速度来看，上海在这一方面无疑起到领先的作用。随着上海正逐步发展成为国际金融中心，各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加，停留时间变长，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。据有关数据显示，除300余万外省市人口外，港、澳、台和外籍常住人口约8-10万人，约占上海总人口的0.5-0.6%，而流动性人口现已达30万人，接近上海总人口的2%。在强大的消费前提下，上海的酒店消费前景广阔。而产权式酒店公寓拥有酒店的管理与服务，又具有比星级酒店更合理的价格，将会在上海的酒店业异军突起，成为市场中亮丽的风景线。
目前，上海引进产权式酒店是对国际市场的前瞻性估计，是对房地产发展有益补充与探索，是对中国传统的投资理财观念起到扩展的作用。
股票、证券起伏不定--产权式酒店顺势而生
业界人士分析产权式酒店的热销最大的卖点莫过于投资。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止2002年2月的第8次降息(一年期定期存款利率已降到1.98%)，利息税的增收，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会理财观念发生了根本性变化。
另外，伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力，原来对投资”一网情深”的股民无心再战，不得不移情别恋，市场资金流在不知不觉中发生转移，最为明显的，就是催生了房地产市场的”投资风潮”。在许多人眼里，证券化投资风险较大，血本无归的时候真想跳楼，房地产投资却因为产权在手而多一棵”救命的稻草”。
在政府的支持下，上海的房地产业的投资环境得到了很大改善，而且随着市中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵，从上海的房价日渐上扬就是证明了房产的价值。许多在生意场上拼杀多年的经营者，以及在股票市场上屡战屡败的投资者都发现，购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率，而且随着我国房地产市场的不断健全和完善，银行的利率的下调，投资风险也随着降低了不少，越来越多的人加入到了投资的先列中来。与投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，”投资不动产，花钱有着落”。
暨南大学商学系何永祺教授指出，产权式酒店的确是一种很好的投资方式，而且由酒店管理者为业主提供稳定的投资回报，这是其它房产投资所无法比拟的。
注重投资性要素--产权式酒店长青不老
上海已步入全球一体的经济发展轨道，境外高素质人才的入驻带来了产权式酒店的消费潜力。专家提示，在投资产权式酒店的过程中，要关注选址、产品、营运机构等三大要素。
首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是投资这类产品的前提。
其次，产品定位要准确，表现在装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性，看产权式酒店是否按照酒店模式进行配置，提供的酒店化专业服务，这是投资产权式酒店的基础。
再次，营运上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强的专业酒店管理机构担纲，这是投资产权式酒店的保障。
开发产权式酒店必须是符合以上条件，才能在市场中具备强大的生命力。
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