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沪酒店式公寓投资价值几何 租金何以逆市上涨？
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-10-07
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宏观调控半年多以来，不仅普通商品房价格大幅回落，一些投资性房地产产品的价格走势也开始发生明显的变化。其中，上海的酒店式公寓由于自身定位的不一以及受外部影响的差别，表现出了迥异的特征以及不同的发展和投资方向。
租金何以逆市上涨
跟随着前两年房地产市场的一片火热，酒店式公寓的遍地开花仿佛发生在一夜之间，成为市场的新宠。作为近年来一种新兴的房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%-10%左右。
作为商务往来频繁的国际化大都市，上海具备了发展酒店式公寓的先天优势。大批外籍人士成为上海酒店式公寓的主力客户群。这类酒店式公寓近期继写字楼后，租赁价格也受到人民币升值的影响，开始采取变更计价方式或直接加租等措施，以防范收益风险。据悉，在7月底人民币升值2%后，上海几家高级酒店式公寓的报价率先从原先的美元变为了人民币；而8月份以来，这样的情况在上海的酒店式服务公寓中变得屡见不鲜。虽然这引起了租房族的一些不满，但是宏观调控后上海高端住宅租赁情况继续稳健的态势，让酒店式公寓的投资方并不为此感到着急，中心地带以外籍人士为目标客户的酒店式公寓，入住率基本都在80%以上，最高的已达到95%，租金水平比去年有小幅上涨。
到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。
“青年汇式公寓”走到末路？
同时，上海还拥有一大批有钱没闲的中产阶级，希望能最高效率地打点自己的日常生活，又不能为家操心过多。针对这一客户群体的酒店式公寓相对在租金方面略低一些，然而这些物业却在宏观调控中最先受到了打击。位于陆家浜路海潮路的中福花苑青年汇酒店式公寓，就是其中的一个代表。据记者观察，一套40平方米左右的青年汇酒店式公寓在3月调控前的总价大约为90万左右，而到9月底时，价格已经跌至65万-70万元。相对租金仍在不断上涨的高级酒店式公寓，以青年汇为代表的这类公寓却面临着窘境。
普润地产中央企划中心总监周华燕认为，近几年这些单价较低的酒店式公寓，受到投资客的大力追捧。青年汇这类公寓，其主要卖点仅仅是低门槛、较高的性价比，然而作为一种需要有固定回报来支持的金融产品，其核心竞争力应该在于经营而不是价格。由于最近几年推出的总价较低的酒店式公寓多以小户型和高得房率为卖点，疏忽了对于酒店式公寓而言真正重要的环节———酒店式的经营模式。“从某种程度上讲，青年汇这一类的酒店式公寓已经走到了末期，需要挖掘创新和新的盈利点，也就是需要回归到酒店式公寓的核心要求———加强经营实力上的能力，这样才能保持持续的吸引力和较高的投资回报率”。
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