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采用“产权酒店+分时度假”模式回收奥运村及国家体育馆投资
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-09-16
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奥运村和奥运国家体育馆：
位于北京奥林匹克公园内，其中奥运村建筑面积约36万平方米，国家体育馆建筑面积约4万平方米，中标方为北京城建投资发展股份有限公司为代表的联合体，负责国家体育馆的投资、建设、运营及移交和奥运村的投资、建设及经营。 选定的奥运村设计方案由北京城建设计研究总院与澳大利亚PTW设计公司联合设计，根据设计方案，未来奥运村将按“喜喜”字分为4个组团，总占地27.5公顷，由双喜字布局体现中国千年传统的吉祥韵味，4个组团由不同的人文景观和建筑小品组成。为体现“绿色奥运”这一主题，奥运村还将特设一块900米长的湿地，湿地通过净化回收雨水达到节省水资源和净化社区空气的目的，整体绿化面积占社区总面积的40%。此外，搭建在奥运村中心与北部森林公园之间的“景观通廊”还将连接着奥运村和国家森林公园，以实现奥运会后奥运村与更广义的北京大社区的互动。建筑单体设计将结合国际住宅设计与城市规划，建两室、三室、四室、五室等多种户型总计1800多套，高度以6层为主，每套平均在200到400平方米，建材全部选用高科技环保材料。据了解，奥运村将于2005年6月开工，2007年底建成。预计投资40亿元人民币左右。
采用“产权酒店+分时度假”回收项目投资的总体思路：
一、 产权酒店与分时度假
产权酒店：是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
分时度假：是将酒店的住宿单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限(如30、50年等)的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的免费入住权。
分时度假与产权酒店的概念起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。70年代在美国兴起，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。目前世界上已经形成了60多家大型分时度假集团及由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游度假目的地遍及90多个国家，年销售额超过90亿美元。
二、“产权酒店+分时度假”与“奥运场馆投资、建设和经营”
奥运场馆建设是一项投资巨大的工程，如何筹措资金、如何形成有效的投资回报，如何运用商业化手段进行奥运金融运作降低项目中标方的风险，无论中标方采取何种办法解决融资问题，场馆建成后如何产生有效的投资回报都是十分关键的核心。上海友择投资咨询有限公司通过充分研究，认为奥运村及部分场馆的投资可通过采用“产权酒店+分时度假”的模式实现投资的增值及迅速有效的投资回报。 采用“产权酒店+分时度假”模式的投资回报分析：
第一阶段：产权酒店的销售 奥运村建筑面积约为36万平方米，预计其中公建面积为10%，可销售面积为32.4万平方米，假设价格为￥15000元/平方米，总销售额为￥44.1亿元人民币。扣除销售成本基本可以回收奥运村及国家体育馆的全部投资。
第二阶段：分时度假的销售 奥运金卡按6.8万元/张销售，每套奥运村公寓销售40张金卡，公寓总数为1800套，共能售卡7.2万张，售卡资金可达48.96亿元；同时每年还能为奥运村带来100多万人次的旅游度假者，为其他奥运场馆设施提供了可观的消费客流。
三、采用“产权酒店+分时度假”模式回收奥运村及国家体育馆投资的可行性分析
1、 产权酒店迅速崛起，已成为中国新的投资热点
产权酒店以拥有产权，投资回报较高，风险较低等特点迎合了中国中产阶级的投资需求，现在已经成为了中国新的投资热点。目前全国开发的产权酒店项目已经超过了200个，其中1/3销售成功，甚至有些项目在3天或一周时间内即告售磬。在奥运品牌支持下的奥运村，如果能够引进专业的产权酒店顾问公司(如上海友择投资咨询公司)进行规划设计，完全可以按产权酒店模式预售奥运村公寓，相信会在较短的销售周期内获取足够的建设资金。 2、采用分时度假模式的可行性
在奥运村建设中引入分时度假其可行性主要有五个方面。第一，中国分时度假的潜在市场十分广阔，旅游消费的总量在逐年递增，分时度假所特有的分时销售与网络交换的魅力，将形成旅游消费的新时尚，按每年旅游消费(去年5000亿)的10%计算，分时度假的购买力(按30年计算)为15000亿。中国的人口数量居世界第一，尽管属于发展中国家，人均国民收入较低，但中国的大中城市已经成长起一个中高收入阶层。中国目前每万人拥有分时度假会员数是周边国家最低的，仅为0.06(新加坡为55)。由于中国的人口基数巨大，这一比例提高很小的情况下，就可以造就一个广阔的市场；第二，国内分时度假公司已初具规模，到2002年止中国已经拥有几十家分时度假企业，18家国内酒店、度假村加盟到国际RCI的分时度假交换系统。国内分时度假交换系统也已经形成，如友择度假交换网络；同时一些大型的公司，旅游集团已经开始介入旅游分时度假系统的研究和开发工作， 已经开展分时度假业务的公司有首创集团、海航集团、天津泰达、云南烟草集团、华宇，华源，宋城，中信国安等，第三，奥运概念的引入会使分时度假信用增级，能极大增强购买者消费信心，加上专业担保机构的使用权益担保使购买者的权益能得到有效保障，可以降低销售成本、加速资金的回收；第四，在销售奥运村分时度假金卡时可提供由专业担保机构作保证人的银行3-5年期的低息消费信贷，按每张奥运村分时度假金卡6.8万元计算，首付30%(2.04万元)，每年还贷为1万元左右，普通消费者完全有能力承受，轻松享受奥运分时度假的各项超值服务；第五，可将部分场馆的赛后使用、奥运会比赛期间各种门票组合在奥运村分时度假金卡之中，不仅能增强奥运村分时度假金卡本身价值和对体育运动爱好者的吸引力，同时可提前收回相应投资。
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