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产权式酒店高额投资回报率梦想破灭
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2005-07-04
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投资梦碎
产权酒店有望成为继汽车、房地产之后的又一个消费热点。有专营分时度假的业内专家如此预测。
这样的预言或趋势分析，于普通投资者而言，是无法把握的。他们之所以被打动，不是因为产权式酒店对于未来发展方向的承载，而是缘于产权酒店开发商关于高额投资回报的承诺。
时至今日，在媒体和公众的认知中，地处北京郊区延庆县城的金色假日酒店是北京首家产权式酒店。2001年前后，是她“闪亮登场”的季节。当时的营销广告中有一个形象的说法：“就像搬回家一台提款机。”酒店开发商在广告中承诺，业主买下房子，不仅拥有百分之百的产权，而且可以坐拥每年10%至30%的投资回报。
三四年之后，也就是金色假日酒店开发商及酒店物业管理公司成了被告以后，北京的酒店业内专家斥责所谓30%的投资回报简直是“胡闹”。他举证说，北京的酒店业平均利润率也就在2%左右，外地不少酒店甚至多为亏损。能把投资收益做到8%就足以堪称业内高手了。
但这一提醒，注定是一副事后的清醒剂。资本的逐利本能，常常使外行的投资者奋不顾身。来自北京甚至外地的300多位投资者勇敢地吃下了这第一只螃蟹。他们少则投入20多万，多的投入40来万，拥有了金色假日酒店的一间客房。在签下购房合同的同时，投资者还与开发商指定的酒店物业管理公司签订了一份委托经营协议，不过，30%的收益率没有出现在任何一份经营协议中，约定的固定收益率最高者为10%。
上个世纪六十年代的法国，曾有12个家庭在著名的旅游胜地阿尔卑斯地区合资购买了一套房子，约定每家轮流使用一月以作度假别墅。产权酒店的兴起就肇源于这一“分时共享”的独特创意。有所不同的是，产权酒店的所有者一方面每年享有该酒店客房一定时间的免费居住权——在空间上与人共享，另一方面按份享有该酒店的经营收益——那是他原始投资的回报。
金色假日酒店的投资者同样享有这两个方面的权益，只是对这两重权益看重的程度不同。他们不太关注自己的免费居住权，而更关心投资回报。在现时的中国，赚钱的欲望毕竟远比对生活方式的追求来得强烈。
业主们这一强烈的赚钱欲望被兜头泼了一盆冷水。2003年1月，金色假日酒店开始试营业。3个月的试营期间，生意十分火暴，时值冰雪节，大量游客挤在酒店大堂等待入住。可惜的是，试业时的风光没能延续下来。酒店第一年的经营收益没有达到约定的数额。有业主报怨，30多万元的投入，一年分红只有区区数百元，别说10%，连千分之十都不到。
对业主声称的投资回报率，金色假日酒店的开发商和经营管理公司不予认同。他们在散发的材料中称，到2004年底，酒店共为业主支付回报总款约940万元，加之部分业主此前停止向银行还款，开发商代为垫付的银行按揭款项约294万元，实际支付业主回报已达1234万元。综合计算，实际投资回报率应在5%左右。以这样的投资回报率计算，在北京的酒店行业中应属上乘。
回天无力
业主们选择的解脱之道就是退房。实现退房目的的途径只能是寻求法律救济。因此，以金色假日酒店为标的物，提出种种请求或理由的诉讼分为两类：
一类，提起民事诉讼，请求撤销业主与开发商之间的买卖合同，退还购房款。理由是，开发商存在弄虚作假嫌疑，“酒店变住宅”。法院依法判决业主败诉。
一类，提起行政诉讼，请求撤销行政管理机关颁发的房屋所有权证。理由是整个房产交易形式要件欠缺。业主仍以败诉告终。
与此同时，部分业主依据合同约定，向北京仲裁委提起仲裁，请求解除双方签订的购房合同。但在业主们发现形势于己不利之后，主动申请撤回了仲裁。
业主们围绕金色假日酒店的诉讼仲裁并非尽输，在另一条战线上，他们就有人打了胜仗。有业主申请北京仲裁委，请求裁定被委托经营方——金色假日酒店物业管理有限责任公司按照委托经营协议兑现投资回报及迟延期间的利息。这一请求得到了仲裁机构的支持。不过，在业主看来，这只是一场面子的胜利，因为败诉方根本就没有银两往外掏。
直面风险
郁闷的不仅仅是业主。作为开发商的金三元集团虽然胜诉，但是看到昔日的商业伙伴成为今日法庭上的对手，也是一番酸甜苦辣在心头。“走到今天这一步，实在出乎我们的预料。我们希望，各位业主和酒店物业管理公司形成一个利益共同体，共同培育这个市场，大家一块赚钱，利益共享，风险共担。”说这话时，总裁杨保林一脸的真诚。
开发商的郁闷还来自于业主对他们所谓欺诈宣传的指控。
金色假日酒店紧邻八达岭旅游风景区和有“塞外小漓江”之称的龙庆峡。当年，那里宾馆不多，每逢节假日和黄金周，即便房价上涨三成，也不能满足需要。而且，延庆号称北京的“夏都”，旅游业是当地支柱产业之一，旅游年收入都在6亿以上。在这样的一处宝地，修建一座造型别致、设施高档、装修精美的酒店，回报之丰厚当属情理中事。“那是真实想法，哪里是想骗人呢？”杨保林说。也许是金色假日酒店时运不济，正式开业之初，就遭遇了“非典”，接着赶上八达岭高速公路严重堵车，再后是关于八达岭高速公路“死亡之谷”的沸沸扬扬。通途变成了畏途，客人从哪里来？酒店成了一座空城，业主们的回报就变成了空想。
这就是产权式酒店的风险所在。有业内人士分析道，产权式酒店销售宣传中对高额回报的承诺，来源于对酒店经营利润的非科学计算，主要是高估客房入住率，按80%，甚至100%的入住率作为计算数据，收益当然可观。但是事实上，一般酒店的入住率并不高，普通酒店的经营都有风险，更不用说产权酒店这种新兴事物了。作这样的高估宣传，有人在主观上存在故意，目的是尽管销售房产收回投资，有人则是因为客观上并不了解行业状况。
缺乏对行业状况的了解也是导致业主上当的主要原因。巴菲特有一条经验：不投资不了解的行业或企业。如果对房地产行业和酒店行业稍作了解，不难发现，30%的投资回报率就是一场风花雪月的梦。“如果能有30%的稳定年收益，他一定会留在自己手上。”一位投资人士说，“开发商又不傻，干嘛把一只会生蛋的母鸡当一只鸡蛋卖掉？”
产权式酒店投资者的另一潜在风险表现在酒店的运营中。一方面，个体投资者往往一盘散沙，在确定酒店经营管理者问题上丧失话语权，而只能由开发商选定；另一方面，在酒店的实际运作中，投资者的监督权空置，只能坐等收益。在酒店的经营风险暴露之前，投资者无法了解事实真相，一旦损害出现，投资者几乎只能被动承受。
名词解释
产权式酒店
即把酒店的每间客房分割成独立产权单位出售给投资者，投资者每年拥有该酒店一定时间段的免费居住权，其它时间不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司经营以分取投资回报。回报方式一般有两种，一是每年获取一定数额的固定回报；一是以一定比例获得年底分红。
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期地使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
据介绍，中国的产权式酒店10年前发源于海南，目前全国的产权式酒店项目已发展到200多个，北京及周边地区有六七个。
即便是综合计算的5%的投资回报率，也无法让业主们满意，原因很简单，这样的回报率仍和合同约定的比率落差在一倍以上。签订10%固定回报的委托经营协议的业主大约占业主总数的一半左右。另有部分业主签约当时期望酒店当年就能产生丰厚利润，签订的是“按酒店实际收入进行分配”的浮动收益协议。这部分业主对投资回报的期望值显然在10%以上。换句话说，他们对金色假日酒店实际投资收益率的失望更大。
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