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酒店公寓前景更乐观 投资回报率快
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2004-11-16
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有经营实体做保障的京城首个酒店公寓已面世，开发商称投资客10年就能收回成本
近日,合生创展旗下的珠江帝景推出了名为酒店公寓的房地产项目，这也是北京房地产市场上首个出售的酒店公寓，不动产投资市场也因此再添一新品种。
据了解，该酒店公寓还未正式推出就受到了市场追捧。那么酒店公寓和不动产市场上诸多投资型物业，以及名称上很相似的酒店式公寓有什么差别呢？
记者了解到，该酒店公寓是帝景豪廷五星级酒店的衍生产品，坐落于酒店南翼，总建筑面积约为20000平米，总套数为171套，主力户型为120平方米的两室一厅，采取与五星级酒店同样的装修标准，并享受酒店管家服务。酒店公寓与其他房地产的根本区别，就在于与一个配套齐全的酒店在一起，享受酒店的各种商务、休闲、会议配套设施。
经营模式完全区别于酒店式公寓
据珠江帝景策划经理胡本宇介绍，酒店公寓的商业模式是由开发商或酒店公司建设酒店及酒店公寓，将酒店作为长期持有物业进行经营，并以此将酒店公寓出售给小业主后再向小业主承租10年，每年为小业主提供相当于总房款8%的租赁回报及每年在全国四个城市享受开发商旗下五个酒店累计八晚的套房使用权。10年期间，小业主免交物业费和公共维修基金，由开发商和酒店管理集团共同打理相应工作。
记者就该新产品类型采访了中原地产高级策划经理马涛，他表示，酒店公寓显然更像投资型不动产，10年后返换业主后也并不很适合自住。但因为酒店公寓紧邻五星级酒店，有酒店经营做保障，在一定程度上可降低业主风险，更容易确保8%的回报率。酒店式公寓则因只是提供酒店式服务和管理，但本身并没有一个经营实体做保证，仅靠租金回报难以保障业主收益，业主承受的风险也就更大。
可引入第三方责任担保以降风险
投资型物业必然意味着承担一定风险。那么酒店公寓投资风险何在呢？记者采访了世纪皓产投资顾问有限公司副总经理毕征，毕征表示，酒店公寓虽是公寓，但是主要针对投资客。单纯看投资客投资10年就能收回成本还得一房产，应该说风险不大。在目前的状况下，即便加息，8%的租金回报率也比银行利率高。投资人需要付出的风险就是对开发商和酒店经营公司的信任，相信他们的经营和管理能确保回报率。这就需要投资人对开发商综合实力和酒店经营方的经营管理能力做多方面的考证。
记者为酒店公寓涉及的三方：开发商、投资人、酒店经营方大致算了一笔账，一般酒店公寓的价格会比其他公寓价格高出2000元左右，投资人先行一次性付清房款或是首付款，随后开发商以分期还款的方式通过8%的回报偿还投资客多支付的房产价格，10年后投资人得到这一房产。而开发商通过出售酒店公寓也能及时回笼资金投入其他开发和运营，酒店经营方则通过经营酒店和酒店公寓获取了经营利润。
毕征还表示，目前酒店公寓投资的不足在于投资人只有开发商和酒店管理方的合同租金承诺而没有第三方的保证。如果经营不善，无法保证回报率，出现的只是开发商、酒店管理方与投资人的合同纠纷，而不会有第三方，如保险公司、担保公司来承担继续支付投资人回报。
■前景展望
租客来源比其他产品更有保障
就北京而言，世界排名前100位的跨国公司，有50%在京设有办事机构，境外办事机构共计4000多家。
2008年奥运会更是为北京带来了吸引外商的契机，大量商务团体的涌入为酒店类物业创造了广阔的需求空间。这也是近期酒店类物业竞相入市的根源所在。
和传统的酒店式公寓相比，酒店公寓不只提供了类似于酒店的软件服务，还配套有酒店设施，为追求品质生活的商旅人群提供了酒店服务的一站式平台。此外，随着CBD辐射效应在东南地区的显现，西大望路区域将会成为开发热点。在这样一个市场背景下，类似帝景酒店公寓这类产品的价值将得到进一步提升。
据了解，目前不少投资者也将目光投向了酒店公寓产品，而这批投资者主要是看中酒店公寓投资风险较低的特性。由于酒店公寓大多和酒店建立了紧密的客户联系，因此在租客来源方面比其他产品更有保障。例如帝景酒店公寓的管理方美国豪生酒店管理集团就拥有著名的全球客房分配系统，其网络的客源量相当于全球客源的1/3强，而帝景豪廷五星级酒店公寓的业主可以共享客源网络，这将有效地保证了后期经营的客户来源。
■产品特性
对酒店公寓的特性，珠江帝景总经理刘斌为记者做了以下分析。
1、较之于住宅，酒店公寓前10年由酒店公司对其承担保值、增值的职能，而后所有权和使用权才全部集中在业主手中。此时物业的价值会得到一定提升。
2、属性上，酒店公寓是面向社会发售的由小业主持有产权的酒店套房，是酒店的衍生产品；在经营方式上，其客户一般多为居住为期一周以上的中长期商旅人士，他们希望可以得到类似于家庭一样的生活环境，同时，也无需支付非常高额的居住费用，因而经营也更为容易。
3、酒店公寓同属金融产品一样的投资型产品，但由于小业主持有物权，其投资风险得到降低，其回报更为稳定和高额。
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