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西部运营新疆首家产权式酒店
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2004-04-23
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4月5日，在古城西安的西洽会上，喀纳斯这片“人间净土”再次成为众人关注的焦点。新疆首家产权式酒店——中国新疆喀纳斯景区喀纳斯产权式酒店破壳而出。新疆大西部旅游股份有限公司(以下简称大西部)与北京上奇地产营销有限公司(以下简称北京上奇)签署了合作协议，共同投资建设喀纳斯产权式酒店，总投资额达3亿元。
同时，大西部还与陕西旅游股份有限公司，就新疆达坂城旅游景区总体开发项目签署协议，共同出资3000万元进行景区建设。
巨鳄潜水常无声，一旦露头，就要掀起巨浪，扑向猎物。作为拟上市的大西部，此次签定的两个旅游开发项目，必将在新疆旅游业中掀起一场巨波。
产权式酒店 现身喀纳斯
喀纳斯，素有“人类最后一片净土”之称，不但是国家4A级景区，还是国家地质公园，新疆境内唯一的国家级综合自然保护区，神秘“图瓦人”唯一的聚居地，中国唯一具有瑞士风光特色的自然景观区。如此众多的头衔，使得喀纳斯散发出无限诱人的魅力，成为商家必争之地。
此次喀纳斯产权式酒店预计投资3亿人民币，修建总建筑面积40000平方米的综合接待设施，建设标准不低于三星级。
据了解，喀纳斯产权式酒店将借鉴世界著名酒店的成功经营方式——产权式酒店经营方式进行经营。酒店由大西部和北京上奇共同投资建设，双方投资比例均为总额的50%，如果实际投资额超出预算数额，则双方均按此比例追加投资。大西部负责取得酒店的开发建设权、土地使用权、林地占用权等相关权利。酒店建成投产后，其产权的销售由双方共同聘请专业机构进行，其经营管理由大西部负责实施，聘请专业的酒店管理公司进行管理。
“采用产权式酒店经营方式是将最好的旅游资源、最好的经营模式和最好的融资工具融为一体的方法。酒店将委托新疆鸿福酒店管理公司进行管理。”大西部总经理助理刘成说。
据悉，此项目酝酿已久。早在2002年，喀纳斯产权式酒店就已破土动工。去年9月份，大西部就开始与北京上奇进行洽谈，目前，双方已经进入实质性的合作。按计划今年8月1日，酒店就可接待游客。
产权式酒店：分时度假+房产投资
商场如战场，谁掌握先机，谁就占据主动。大西部此次在新疆推出首家产权式酒店，无疑是占领了市场的主动权。
产权式酒店最早起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界著名旅游城市和地区。其经营方式是开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋的产权分散出售给客户，在客户不在此居住的时候，则将房间或度假屋委托给酒店经营管理。
据了解，喀纳斯游客人数近五年每年以40%的速度增长，2003年接待游客量达32万人次，预计2006年游客接待人次将达100万；经营季节景区客房入住率达100%，现有接待设施远不能满足市场需求。根据规划，喀纳斯景区与生活区将在2004年实现彻底分离，景区接待设施将全部搬迁至距湖面38公里外的贾登峪综合接待基地。大西部自2002年至今已投资近2亿元在贾登峪综合接待基地开发建设了总计近3万平米的喀纳斯山庄别墅接待区。
如此巨大的旅游市场，为喀纳斯产权式酒店的诞生，奠定了良好的市场环境。
“建设产权式酒店，首先所建地必须是著名景区，其次必须请专业的酒店管理公司进行管理。快速成长的喀纳斯景区、具有五星级管理经验的鸿福酒店管理公司和景区长期的主导经营企业大西部，三剑合并，将最优质的资源融为一体，必定会使喀纳斯产权式酒店成为新疆酒店业可资借鉴的最佳模式。对产权式酒店的业主来说，这也不是单纯的房产开发，而是一种投资行为，每年不仅有一定时间的免费度假期，还有分红。再加上出于保护生态环境的考虑，喀纳斯在整体规划中，会限制旅游设施的建设，这样喀纳斯产权式酒店将变为稀缺资源，极具升值潜力。”刘成如是说。
据专业人士介绍，产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入。同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值。房产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可从单一的“购房出租”，转为“异地置房”。此次，大西部选中北京上奇，不仅是因为其有经营产权式酒店的经验，更重要的是大西部想通过北京上奇打开高端城市的销售市场，真可谓是一举两得。
对于喀纳斯产权式酒店的具体销售方案与时间，刘成表示详细计划还没有最后敲定，现在不便透露。
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产权式酒店：一种新型融资方式
作为一种新型的房产投资和消费模式，产权式酒店符合现代经济资源共享的基本原则。它是一种新型融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住，平时出租的方法便利多了。
目前国内产权式酒店业的市场环境：首先，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；
其次，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；
第三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此；
第四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权式酒店、分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求；而且国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店也不足20家。
此外，我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。
有关业内资深人士表示，投资产权式酒店能否有可观的利润，这与该酒店的位置和周边配套设施、酒店物业管理公司的经营、旅游季节都有很大的关系。投资者购买产权式酒店一定要详细考察该地区旅游资源和游客的多少，是否能保证有利润，不能买了房每年还要拿出钱来供房，自己又长期不在，那就得不偿失了。
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