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海南产权式酒店应将何去何从
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文章来源：资讯中心 > 酒店营销 > 酒店投资
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发布时间：2004-03-22
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提要
●产权式酒店“不用愁管理与出租问题”，成为投资新亮点
●产权式酒店预期回报高，法律空白风险大
●海南产权式酒店需要加强宏观调控与监督海南产权式酒店——陷饼还是陷阱？
1、产权式酒店的引入
产权式酒店上世纪70年代产生于美国，90年代引入我国。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心(后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店)推向了市场。其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。
如今，随着城市可供应土地资源和传统房地产开发机会的逐渐减少，以及住宅消费开始向舒适性转移，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。在休闲度假旅游已成为国际旅游重要部分和国民经济重要支柱的背景之下，尤其是重要旅游景区景观的不可再生性，使得不少企业欲捷足先登旅游房地产业，使得我国休闲度假旅游房地产发展势头强劲。尤其在沿海地区和旅游资源较为发达的地区，如海南、上海、浙江、北京、广东、山东、天津等地，以产权式酒店为主要模式的旅游房地产市场行情十分看好，其售价远远超出同类地段普通商品房的价位，引起各方面普遍关注。
2、投资者的愿景
毫无疑问，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们不仅对文化与休闲产品的需求日趋增长，而且多元化投资意识也已觉醒。这时候度假产品——分时度假酒店和产权式酒店出现就迅即成为了两个亮点。一部分具有一定投资实力又喜欢追逐新潮、观念前卫人士，得休闲时代、休闲产业风气之先，积极介入分时度假酒店和产权式酒店投资方式，并期望“不用愁管理与出租经营问题”，就能从中得到实惠和极大好处。
一般说来，分时度假酒店也好，产权式酒店也好，“是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享”。不仅如此，投资商，更主要是地方政府有着强烈的“依靠旅游、度假的资源优势，进行资本运作，盘活和促进当地旅游和经济的发展”的意愿。而为此慷慨解囊的终端投资人——业主(或可称消费者)，则无不憧憬着所投资物业的快速增值以及享受每年18天至20天不等的同级别客房免费入住，取得投资商许诺“首二年分红不少于15%”或者每年“租金回报在6%-11%不等”、“10%到30%的投资回报率”的种种投资回报。
3、法律空白风险大
但是事实并非如此简单!业主的美好愿望往往难于如愿以偿，一旦陷入纠纷，要解决问题又比普通房产纠纷复杂。比如缺乏针对性强的法律规范可循，经营成本控制与核算谁来监督，经营效益与分红基数如何保证，等等，颇费思量与周折。更多的问题存在于合同的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。有的产权式酒店在运营后并不如意。
若要寻根问底，问题的产生则在很大程度上是与开发商兴建产权式酒店的原始动机和诚信度有关。在海南房地产市场最低迷时期面世的海南首家产权式酒店，而且是由某国际知名酒店管理集团经营的五星级产权式度假酒店，由于在销售合同签定后宏观经济形势好转，楼市价格上涨，产权式酒店行情看好且该酒店销售价格有望不断走高时，开发商在其已经违约后，合同标的物实质条件并未发生改变、合同应该继续履行且完全能够继续履行时，却想以名称改变、投资增加等种种借口来毁约，攫取他人的风险投资成果，最终引发7位原告提起民事诉讼，开发商以被告身份在原一审中败诉。该案已历时两年，但现仍在审。该案因为是中国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件，引起了世人关注。三亚市最早以产权式酒店概念运作的某大酒店也遭受了业主的不断投诉，但问题久拖不决。山东青岛某产权式酒店的开发商也在2002年晚些时候被众多外地业主起诉。
毋庸讳言，“产权式酒店”在中国落地生根，最早是房产开发商籍以融资的一种方式，开发商需借此盘活资产。海南及一些城市的“烂尾楼”或是位置偏僻的楼盘经此策划后，大多定位为某星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。中国最早的一批产权式酒店开发商在当时未必就看好它的未来。
或许是因应了“无心插柳柳成荫”的老话，或许适逢国内宏观经济景气回升，国内民众包括后来一些开发商在对“产权式酒店”确实经历了一个由怀疑到了解、由陌生到熟悉、由拒绝到追捧的过程后，不仅产权式酒店现已遍地开花，而且各地产权式酒店的价格还在不断飙升。据掌握的情况已知，海南最早一批投资产权式酒店的客户从理论上讲已有了100%甚至更高的投资“回报”。尽管这是开发商极不情愿的。
一个尽人皆知又真实的故事是很能说明问题：有位老板投资兴建了一个温泉宾馆，占用了大量资金，又发现了其他的发财项目，就采用了产权式酒店的招数，把宾馆一间间拆开来卖，结果既收回了资金投资其他项目，又没有失去温泉宾馆的经营权。
产权式酒店到底是天使还是魔鬼，各有不同说法。获得好处的人说它是天使，受到损害的人说它是魔鬼。投资产权式酒店，因为是投资，当然就有风险，开发商与投资人(业主)都要有充分的心理准备。尤其是开发商，因其居强势地位，更应该讲诚信、守合同，有更强的风险意识和风险承受能力，而不是相反。 海南产权式酒店的问题与对策
去年下半年以来，三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。海南产权式酒店数量再上台阶。应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。海南也完全可能由工业经济时代的“火车尾”一跃而成为生态经济时代的“火车头”。但目前旅游房地产存在的问题不容忽视。而海南存在的此类问题在中国又具有一定的代表性和警示性。
一、特定区域范围内产权式酒店数量规模与品质标准控制问题。
海南岛作为一个整体区域单位，又是全国的生态省试点，产权式酒店的绝对数量必须限制，否则会同时导致生态系统破坏和不良竞争等恶性循环。产权式酒店不能谁想上马就上马，必须达到一定的品质标准才能上马或转型，更不能逢“湾”都建产权式酒店。海南省人大及其人大常委会具有地方立法权，在国家统一的专项法律法规出台之前，完全可以先行颁布实施专项地方性法规加以规范。保持一批原生态海湾、景区对海南来说已经刻不容缓。
二、产权式酒店与周围生态、人文环境的和谐共处问题。
树立科学发展观和走全面、协调、可持续发展道路，已经成为社会发展潮流，海南省作为生态省，更应该有所创造。鉴于产权式酒店一般建于风景区，其与与周围生态、人文环境能否和谐共处事关重大，因而必须从严掌控。而要做到从严掌控，景区区域详细性规划与控制性规划的科学制定与有效执行是头等大事。如三亚亚龙湾不可谓没有规划，但现在已是酒店林立，却还有酒店等待上马，其生态环境如何变化让人担心。
三、是产权式酒店的法律地位与法律法规规范化管理问题。
据了解，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，且仍有增加的趋势。由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国产权式酒店发展之路走得有点别扭，就连产权式酒店是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人(业主)的权利确定与权益保护问题日益突出。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。必须尽快出台相关法律法规。
四、产权式酒店开发商信用监督问题。
产权式酒店在国外流行已有三十年左右，它在有比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行。而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系，极易把其投资属性变为投机，从而滋生不应有的纠纷。在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节，可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突。现行的《物业管理办法》难于保护这类产品投资者的利益。因此，目前对产权式酒店开发商、经营者信用进行有效监督是关系到国计民生的问题。让不诚实、不守信者付出代价，有利于产权式酒店市场的健康发展。
总之，产权式酒店的出路在于“全面、协调、可持续发展”，在于法律的完善和自觉遵守，在于参与者的诚信守约。惟有此，才能共同培育出一个良好的产权式酒店市场。
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