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产权式酒店将成为很有潜力的投资新形式
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文章来源：酒店管理>餐饮筹建
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发布时间：2006-06-08
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自洛阳市第一家产权式酒店——雅安名城取得良好的投资回报后，不少投资者把目光锁定到这一楼市新的品种上。独具特色的产权式酒店迅速崛起，成为洛阳楼市非常活跃的投资型板块。
投资市场的“第七种武器”
产权式酒店起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。
近年来，产权式酒店在我国的房地产市场上也相当活跃。统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，北京、上海、广州、深圳等城市相继推出形式各异的产权式酒店，带动了京、沪、深酒店地产全线飘红。目前，这股产权式酒店投资热已刮到全国各地，被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后中国投资市场的“第七种武器”，产权式酒店越来越引起投资者的关注。
产权式酒店缘何迅猛增长
据记者了解，目前洛阳市产权式酒店已突破10家，包括雅安名城、雅安新城、友谊宾馆、新天鹅国际大酒店、王城假日大酒店、枫叶国际广场（含）、万国银座（含）、富雅东方（含）、栾川友谊宾馆、栾川伊水湾大酒店、嵩县南湖度假村等。洛阳市的产权式酒店总建筑面积近20万平方米，规划有产权式客房2300多套，主要分布在西工区、涧西区、老城区、洛阳新区、栾川县和嵩县等地。
另外，还有几家开发商将在洛浦沿线、小浪底水库风景区（孟津县）等开发产权式酒店项目，市区繁华地段含有产权式酒店的复合型地产项目也在增加。为何产权式酒店在洛阳市开发量猛增？其一，有成功先例可循，如雅安名城的成功开发，为业界树立了新的开发范例。其二，产权式酒店具有较高的附加值，其售价一般达到每平方米5000元以上，超过了住宅、写字楼的售价。其三，洛阳旅游业发展较快，历史文化名城、牡丹花城的丰厚旅游资源，为产权式酒店的开发提供了行业背景，每年600多万游客、上百亿元的旅游收入，为产权式酒店的开发提供了较大的赢利空间。
目前洛阳市产权式酒店的开发有六大特征：第一，呈现趋向高档次的发展势头。出现了四星级（三家）、五星级（一家）的产权式酒店，配套设施豪华，售价突破了每平方米6000元大关。第二，主题特色的产权式酒店出现。如太空主题酒店、洛阳古都文化酒店、度假村酒店、景区庭院式酒店等，各打特色牌，竞争差异化。第三，与品牌酒店经营管理公司联姻。如万国银座与中州假日酒店集团、雅安新城与南京金陵饭店管理公司、友谊宾馆与上海锦江实业公司等联姻，这反映出产权式酒店后续经营管理的重要市场地位。第四，出现了较专业的开发公司。如新龙安房地产公司继成功开发雅安名城之后，又开发了雅安新城等，在产权式酒店开发方面独占鳌头。第五，营销模式多样化。为了吸引更多的投资置业者，有的项目承诺固定回报，有的给予营业额分成，有的给出利润分成等，部分项目还加入了亚洲酒店或全球酒店连锁交换系统。第六，向县域旅游资源地拓展。今年栾川县就出现了产权式酒店项目，而且前景很好。
中心区聚集效应凸显
城市中心区产权式酒店整合了城市核心地段具备独立增值潜力的土地资源，不受季节影响，具备长期的稳定性。在某种程度上，有效地规避了投资风险，投资回报更有保障。通过建设产权式酒店，开发商有可能借此盘活资产，共同追求利润最优化，达成运营商与投资者双赢的局面。
洛阳市的产权式酒店目前较集中地分布在西工区中州中路沿线及涧西区的中央酒店区。以中州中路、解放路为中心半径不足１公里内，目前分布了在建的枫叶国际广场产权式酒店、新天鹅国际大酒店、富雅东方酒店式公寓等项目，结合中央商务区、商业繁华区的区位优势，这里将构成洛阳繁华的商业、酒店业中心。以中亚大饭店、雅安名城为代表的涧西中央酒店区，汇集了友谊宾馆产权式酒店、万国银座产权式酒店等项目，吸引了大量投资者的目光。继雅安新城成为新区第一个五星级产权式酒店之后，王城假日酒店在老城区动工。作为洛阳唯一的中式产权式酒店，王城假日酒店建成后将提升洛阳东部的酒店经营档次，与东部深厚的文化底蕴和新兴商业旅游业相结合，成为洛阳东部唯一的四星级酒店。
独具特色的房产投资渠道
产权式酒店大多具有以下特征：
业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权。
酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，其管理费比较高，兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的产权式酒店提供的回报方式也不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些还提供免费居住天数；有些只提供酒店经营利润。
业内人士称，投资者在选择产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。
有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。投资者既要根据位置、经营形式等对产权式酒店的区域性市场和发展前景等判断投资价值，也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。
产权式酒店的优势在于委托经营，业主轻松，提供包租，收益稳定。最大的风险是开发商是否诚信。有关专家提醒投资者：选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司。只要开发商实力强劲、经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出租率，这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动产权式酒店项目良好运作的源泉。
管理：竞争制胜的灵魂
据了解，洛阳市第一个产权式酒店雅安名城的经营情况比较好，平均开房率（出租率）达到80%，投资的业主也获得了不菲的收益，投资额最少的业主每月还按揭贷款费用为800元，每月收益能达到3000多元。
谈及经验，雅安名城的开发商——洛阳市新龙安房地产置业有限公司负责人说，我们之所以取得如此好的经营业绩，除了洛阳经济高速增长、旅游业蓬勃发展外，最重要的是在管理上下工夫。
雅安名城是由洛阳雅香楼酒店管理公司全程运营管理的。该公司在服务与管理上实行标准化、制度化、人性化，博得了客户的信任。管理是制胜的灵魂。新龙安公司在新区开发建设另一个五星级产权式酒店雅安新城时，不惜重金聘请南京金陵酒店管理有限公司担纲酒店的经营管理工作。金陵酒店管理公司经过20多年的发展，现已在全国连锁管理30多家高星级酒店，有着丰富的管理经验。许多购买雅安新城产权式酒店的客户看中的正是金陵酒店管理公司这个著名的酒店管理品牌。
许多在建的产权式酒店也纷纷引进各大酒店管理品牌，来打管理这张王牌。新天鹅国际大酒店聘请有着12年中国五星级酒店管理经验的英籍国际酒店管理专家Mr.Kenneth Hamnett负责该酒店的管理运营工作；万国银座引进中州国际集团酒店管理公司负责该项目酒店部分的管理工作；友谊宾馆产权式酒店引进著名的上海锦江饭店实业公司全程担纲该酒店的管理运营；栾川的伊水湾大酒店由洛阳雅香楼酒店管理公司负责全程运营管理工作。
旅游：产权式酒店的催化剂
这么多产权式酒店，市场有这么大的容量吗？业内有关人士的回答是：有。洛阳是河南省副中心城市，经济持续高速增长，城市建设实现了跨越式发展。尤其是旅游产业的快速发展，为产权式酒店提供了广阔的成长空间。
众所周知，洛阳是历史文化名城、优秀旅游城市，旅游资源丰富。2004年，洛阳入选“中国十大魅力城市”，2005年又被评为欧洲人最喜爱的中国十大旅游城市，知名度和影响力越来越大，吸引着越来越多的外地人前来参观。
据了解，2005年，洛阳市的旅游总收入已经突破百亿元大关。今年牡丹花会期间，来洛旅游的人数达到938.8万人次，旅游总收入36.4亿元，分别比去年同期增长36.4%、44.5%。今年是“十一五”规划实施的第一年，市旅游局制定的发展目标是：接待游客2400万人次，旅游总收入130亿元。
蓬勃发展的旅游业，预示着未来市场对产权式酒店的需求量将很巨大。产权式酒店——一种蕴涵巨大潜力的投资方式，其前景不可估量。
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